Сделка по купле/продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети, имеет свои особенности, а в некоторых случаях даже требует участия органов опеки. Процесс оформления сделки зависит еще и от того, прописан в квартире несовершеннолетний ребенок или кроме этого он имеет право собственности.
В России совершеннолетие наступает в 18 лет, до этого возраста несовершеннолетние дети делятся на малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних (14-18 лет).
Малолетние дети не участвуют в сделках, в их интересах действуют законные представители — родители, опекуны, усыновители.
Несовершеннолетние дети с 14 до 18 лет имеют право самостоятельно заключать сделки, связанные с недвижимостью, но лишь с письменного согласия родителей (законных представителей).
Как продать квартиру, если в ней живет ребенок, не достигший 18-летнего возраста.
Продажа квартиры, собственником которой является гражданин в возрасте 14-18 лет, возможна только при наличии письменного одобрения сделки от законного представителя. Законный представитель имеет право одобрить сделку только с согласия (тоже письменного) органов опеки и попечительства.
Продажа квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет, также возможна только при наличии согласия органа опеки.
Вопрос о разрешении или запрете на сделку орган опеки решает, исходя из интересов ребенка — не будет ли иметь место ухудшение жилищных условий, окружающей обстановки, нарушение имущественных прав и т.д.
Как правило, сделка по продаже квартиры одобряется органом опеки, если при этом интересы несовершеннолетних не ущемляются, и взамен проданной квартиры предоставляется либо равноценное жилье, либо равноценна имущественная доля в другой квартире. Возможен также вариант перевода на персональный счет несовершеннолетнего собственника денег, полученных от сделки по продаже квартиры.
Иногда орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры только при условии одновременной покупки другого жилого помещения для несовершеннолетнего ребенка.
Если же
несовершеннолетние дети только прописаны в квартире, не являясь при этом ее собственниками, разрешения органа опеки для ее продажи не требуется.
При определенных обстоятельствах несовершеннолетний ребенок может быть признан полностью дееспособным до достижения возраста 18 лет.
Во-первых, это происходит в случае вступления в брак до 18 лет. И даже в случае развода до 18 лет дееспособность не утрачивается.
Во-вторых, достигший возраста 16 лет гражданин может быть признан полностью дееспособным, если он ведет предпринимательскую деятельность с согласия родителей, работает по трудовому договору или по контракту (ст. 27 ГК РФ).
Будучи признанным полностью дееспособным, несовершеннолетний принимает на себя все обязательства и отвечает по ним, а также получает права на совершение сделок от своего имени, в том числе и купли/продажи квартиры. При этом мнение родителей уже не может повлиять на исход сделки.
Более подробную информацию по вопросам
продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком можно получить как в органах опеки и попечительства, так и у сотрудников нотариальной конторы.
