Иногда, когда человек покупает или получает землю в наследство, он не получает на нее неограниченные права, поэтому встает вопрос, как перевести землю в другую категорию. Обо всех этих нюансах попробуем рассказать в этом материале.
Категория земли
Если вам предлагают приобрести землю в хорошем районе по удивительно приемлемой цене, прежде чем радоваться удаче, подумайте. Скорее всего, после покупки вам придется перевести землю в другую категорию, что выльется как минимум в такую же сумму, а то и больше. Поэтому перед покупкой поинтересуйтесь, какая категория земли присвоена этому участку, а затем решайте, готовы ли вы перевести землю в другую категорию.
Классификация земельных участков:
• Запасники.
• Лесонасаждения всех видов.
• Земли водных фондов.
• Земли промышленного использования (дороги, полигоны, предприятия связанные с энергетикой и т. д.).
• Участки сельскохозяйственного назначения.
• Земли, предназначенные для проживания (ИЖС).
• Территории заказников и заповедников.
Категория земли определяет, с какой целью этот участок может использоваться. Поэтому перед покупкой надо внимательно изучить документы на землю. Там обычно указано ее целевое значение. Но такая информация там бывает не всегда. В таких случаях надо изучить документы о праве собственности. Хотя на практике случаются ситуации, когда эта информация не указана ни в одних документах. В этом случае надо подать заявление в органы власти с просьбой установить категорию земли. Если она вас не устраивает, вы всегда можете изменить категорию земли. Но это сложный и кропотливый процесс, поскольку занимаются этим органы власти, которые мало компетентны в этом вопроса, а иногда и целенаправленно нарушают закон.
Как перевести землю в другую категорию
Прежде чем изменить категорию земли, надо определиться, что вы с ней будете делать, а потом решать, в какую именно категорию ее определять. Но кроме решения юридических вопросов, перед вами встанут и финансовые.
Перевод земель из одной категории в другую стоит 9-12 тыс. руб. за сотку. Окончательная стоимость зависит от уровня сложности процесса. Кроме этого, придется заплатить за услуги юриста, который не только знает земельное законодательство, но и имеет опыт работы с конкретными органами власти, которые решают ваш вопрос.
Документы на изменение категории:
• Ходатайство, в котором учтены все требования, указана действующая категория, желаемая, детально обоснование изменения категории.
• Удостоверение вашей личности.
• Документы, подтверждающие ваше право владения данным участком земли.
• Документы на землю, в том числе ее кадастровый номер и описание.
• Квитанции об уплате всех необходимых платежей.
Эти документы подаются в исполнительные органы, которые рассматривают их не более месяца. Органы вправе вернуть документы, если они не отвечают каким-то требованиям. Но они также могут дать отказ на том основании, что
перевод земли в другую категорию просто невозможен. При этом объяснять, что, как и почему никто не станет.
В чем могут быть трудности:
• Вас признали «ненадлежащим» лицом или есть другие заинтересованные лица.
• Имеется отрицательное заключение экологической экспертизы.
• Целевого назначение участка не соответствует установленному территориальному планированию.
• Перевод земель из одной категории в другую ограничен федеральным законом.
То есть, если вы хотите построить завод на земле, выделенной под индивидуальное строительство, вам вряд ли удастся сделать это законно. Также невозможно перевести сельскохозяйственные земли под застройку коттеджных городков. Но если вас интересует индивидуальное строительство, надо лишь изменить назначение участка, а категория остается прежней.
Неточности в законе
В законах существует множество неточностей и расплывчатых формулировок, которые исполнительные власти могут трактовать, как им угодно, отказываясь
изменить категорию земли. Например, ходатайство о переводе может осуществлять только правообладатель, заинтересованное или надлежащее лицо. Органам власти достаточно признать вас ненадлежащим лицом, чтобы отказать в данном действии. Поэтому в случае отказа всегда требуйте письменных объяснений. Тогда вы сможете подать кассационную жалобу, на что вам выделяется срок до трех месяцев после получения отказа.
Еще одна сложность – определение земли. Закон разрешает не только перевод земли в другую категорию. Возможен и перевод земельного участка. Проблема в том, что мало кто знает, как отличить земельный участок от земли, поэтому вам и откажут в этой услуге.
Проблема сроков
По закону весь процесс должен занимать от трех до пяти месяцев. Но на практике это может занять в два-три раза больше времени. Сложности возникают на таких основаниях:
• Затягивание сроков чиновниками, поскольку закон не обязывает их давать четкий и аргументированный отказ – они могут ограничиваться отписками.
• Собрать все документы несложно, но настоящая проблема – экологическая экспертиза, добиться проведения которой крайне сложно.
Однако не все
виды категорий использования земель могут быть переведены в другие на основании действующего законодательства. Например, он регламентирует перевод сельхозугодий в другую категорию земли. Но что касается остальных видов сельскохозяйственных земель, то правил их перевода просто не существует.
Сельхоз земли
По закону на своем участке вы можете возводить жилые, бытовые и производственные здания. Но для этого вам нужно иметь разрешения от целого ряда надзирательных органов. У вас есть исключительные права распоряжаться своим участком, но только в пределах норм законов и не нарушая прав других граждан. Обратите внимание, что изменить целевое значение дачных участков невозможно. Поэтому даже если вы построите на них дом, зарегистрироваться в нем вы не сможете.
Хитрости чиновников
Иногда, когда вы хотите перевести землю, чиновники предлагают вначале перевести ее в лесной фонд, мотивируя это тем, что далее процесс пойдет проще. На самом деле процесс пойдет проще для них – они смогут вернуть ее в прежнюю категорию и продать, без учета вашего мнения. Помните, что для перевода земли необходимо ваше письменное согласие.
Земли поселений
Чтобы иметь возможность строить дом на земле сельскохозяйственного значения, которая куплена за городом, для этого не нужно переводить ее в другую категорию. Она уже числится как земля поселения. Поэтому ее надо лишь перевести в другую зону.
Исходя из вышесказанного, нужно запастись терпением, временем, а также поддержкой специалистов, которые подскажут,
как перевести землю в другую категорию.
