Аренда квартиры с её последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом квартиры – малоизвестный способ приобретения недвижимости, но кажущийся весьма привлекательным. Он отличается от остальных тем, что квартиросъёмщик одновременно арендует квартиру для собственного проживания и выплачивает её стоимость, после полной выплаты квартира переходит к нему в собственность.

До того как решиться на покупку жилья, очень много людей проживает в арендуемых квартирах и на тот момент аренда для них – единственный способ жить в нормальных условиях. Система аренды предполагает ежемесячные выплаты за пользование квартирой, при прекращении которых, квартирант теряет право на проживание. Суть аренды проста: выплачиваешь – пользуешься, не выплачиваешь – съезжаешь. Правило «платишь – живешь» работает неизменно, независимо от продолжительности этого рода взаимоотношений, также оно означает невозможность перехода арендной квартиры в собственность.

Когда человек решает обзавестись собственным жильём, он ищет наиболее удобный способ покупки. Хорошо, когда есть несколько вариантов приобретения жилой недвижимости – наличие выбора увеличивает вероятность сделки на оптимально приятных и удобных условиях.

Способы приобретения квартиры:

1) За наличный расчёт.
2) Ипотека.
3) Аренда квартиры с её последующим выкупом.

Покупка жилья за наличный расчёт

Наличный расчёт удобен для продавца, поскольку он получает деньги сразу, без создания на длительный срок между ним и покупателем системы проведения ежемесячных финансовых операций. Расчёт наличными выгоден и покупателю, поскольку не обременяет его кошелёк многомесячными выплатами и переплатами. К сожалению, в реальности чаще всего получается иначе – накопить крупную сумму достаточно сложно – приходится искать иные варианты покупки.

Покупка через ипотеку

Альтернатива покупке за наличные – система ипотеки. Она позволяет начинать процедуру покупки при наличии лишь небольшой части суммы от полной стоимости жилья. Но ипотека неудобна большими переплатами, необходимостью многолетних ежемесячных выплат, неявными условиями с начисляемыми процентами, а самое основное – невозможностью проживать в квартире до накопления определённого порога.

Аренда с последующим выкупом

Существует ещё один способ получения квартиры в собственность – аренда квартиры с последующим выкупом, в котором присутствуют одновременно два условия:

• элемент аренды – жить можно сразу,
• и элемент ипотеки – по окончании выплат стать хозяином квартиры.

Жить в квартире на условиях аренды, которая учитывается как плата в счет её стоимости и, в итоге стать собственником данной недвижимости – весьма интересное предложение для приобретателя.

Данный вид покупки жилья не является новым, в то же время не относится к популярным, многие о нем даже не слышали. Поэтому подобных сделок проводится очень мало. Непопулярность объясняется просто – собственники сдаваемых в аренду квартир рассматривают их, как стабильный рабочий актив, приносящий доход регулярно и лишаться его не желают. Спрос на арендное жильё есть всегда, поэтому хозяину невыгодно продавать арендную квартиру, которую можно сдавать в течение многих лет, а она все равно останется его собственностью.

Факторы риска при аренде квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с её последующим выкупом – вид сделки довольно редкий, но встречающийся. Покупатели квартир о существовании такого вида сделок практически не знают, а продавцы, если и знают, то не стремятся рассказывать – таким образом, фактом неизвестности такие сделки выводятся в ранг рискованных. Неизвестность и новизна в любом деле сопряжена с большими рисками – в отношении капиталовложений особенно.

На основе сказанного получаем набор рисков:

• Малоизвестность. Отпугивает и продавцов и покупателей тем, что не имеет разноситуационных практических примеров, соответственно, на любом этапе велика вероятность потери средств, количество которых никто не может предугадать, что особенно пугает.

• Отсутствие выработанных правил деловых отношений по этим сделкам. Нет ясной правоприменительной практики – заключения договоров, решения споров и прочего, а вкладываться в новое, чтобы стать первопроходцами – готовы не все.

• Цена. Неизвестно какой она будет в будущем на момент итоговой выплаты по означенной в договоре недвижимости.

Благодаря перечисленным рискам аренда квартиры с последующим выкупом становится недостаточно прозрачной и не очень понятной для обеих сторон – продавца и покупателя.

Похожие риски отсутствуют при рассрочке

Неким подобием описанной сделки можно назвать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочка заключается на небольшой срок – не более 3-х лет, в результате имеет внушительные ежемесячные выплаты, каждый из которых значительно превышает плату за аренду жилья в месяц.

Читать более подробно о том как можно купить квартиру в рассрочку - советы

Источник: http://gazeta42.ru/business/kak-mozhno-kupit-kvartiru-v-rassrochku-sovety.html

Но удобство в том, что проживание в покупаемой квартире возможно сразу же после заключения договора на рассрочку. Этот вариант продажи наиболее удобен для продавца, поскольку его риски минимальны:

• Получение полной суммы в относительно короткие сроки.
• Ясно прописанные правоотношения, сложность которых тем меньшая, чем меньшие сроки выплат.
• Практическое отсутствие рисков, описанных в случае, когда проводится аренда с последующим выкупом квартиры.

Похожесть этих сделок хотя и присутствует, но регулируется разными нормами, поэтому при составлении документального сопровождения сделки по аренде с выкупом будет неверным копирование документов, созданных для покупки по рассрочке. На каком именно варианте остановиться, стороны принимают решение самостоятельно и выбирают наиболее удобный для них обеих.

На каких положениях следует составлять договор аренды квартиры с последующим выкупом?

В каждом договоре, по любому виду отношений должны прописываться все действия сторон – и явные, и возможные как альтернатива, поэтому данный тип соглашения будет обособленным в отношении других, заключаемых по иным сделкам с покупкой жилой недвижимости. Основная отличительная черта в наличии двух разнохарактерных действий, каждое из которых является самостоятельным предметом договорных отношений:

• Условия аренды,
• Условия купли-продажи.

Соответственно объём согласований в этом документе будет обширнее. Чтобы понимать набор ожидаемых правоотношений следует руководствоваться статьями 554 и 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В предмет договора следует включить арендуемую недвижимость, суммы сделки по продаже, прописать дополнительные условия (досрочная выплата и переход права собственности после последнего платежа), данные о сторонах, заключающих соглашение. Следует явно указать, что по окончании срока аренды, недвижимость перейдёт в собственность второй стороны, перечислить набор действий по её перерегистрации. Если какое-либо из обязательных положений пропустить, то договор может быть признан недействительным, а отношения между сторонами несуществующими. Кроме того, каждая сторона высказывает собственные пожелания, какие посчитает важными, которые включаются в договор по обоюдному согласию.

Несмотря на упоминания источника, которым нужно руководствоваться при составлении договора аренды квартиры с последующим выкупом, всё же упомянем, что для составления данного документа необходимо пользоваться услугами юриста, непосредственно специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости – профессиональная подготовка документов максимально обезопасит сделку.

Вопросы по определению стоимости сделки

С течением времени стоимость жилья меняется, по логике, арендные платежи должны соответствовать текущему уровню цен. В договоре необходимо учитывать возможные подобные изменения и для этого сторонам необходимо определиться с отношением к этим ситуациям. Поэтому условия правоотношений при изменениях цен должны вписываться с согласия обеих сторон.

• Вариант 1. В договоре прописывается, что стороны не будут учитывать возможные изменения рыночной стоимости квартиры. В таком случае никаких перерасчётов, влияющих на итоговую сумму, производиться не будет.

• Вариант 2. В отдельном пункте договора оговариваются условия ежемесячных корректировок платежей, отражающих текущую на каждый момент времени инфляцию.

• Вариант 3. Прописать в договоре формулу исчисления итоговой суммы и периоды перерасчёта. К такому выводу прийти легче, чем утвердить неизменную итоговую сумму.

Аренда с последующим выкупом квартиры протекает во времени и от колебания цен на квартиры пришедшихся на этот период никуда не деться, но следует понимать, что изменения цен возможны как в сторону увеличения, так в сторону уменьшения. Именно поэтому наиболее интересным для обеих сторон будет соглашение об утверждении формулы, которой будет подвергаться итоговая сумма, во всяком случае, она в большей степени будет беспристрастной и справедливой.

Каждая сторона ратует за собственные интересы. Естественно, что покупателю никогда не захочется выплатить большую сумму, чем она была на момент заключения соглашения, а продавцу не захочется получить меньше, чем можно было бы выручить. Только с профессиональным юристом, практикующим в сфере купли-продажи недвижимости, можно быть уверенными, что в договоре будут учтены возможные финансовые коллизии и предупреждены ценовые споры.

Но если споры все же возникли, разрешаются они в суде. Но! Следует учесть, что в судебной практике не упоминается случаев о принятии к рассмотрению дел с оспариванием итоговой суммы недвижимости, если такая возможность не предусмотрена в условиях договора.

«Подводные камни» в сделке аренды с выкупом

Аренда квартиры с её последующим выкупом одинаково возможна между физическим лицом и юридическим и между двумя физическими лицами. Но данные правовые отношения не полностью похожи, к примеру, в части терминологии принято называть арендой все сделки, касающиеся не только самой аренды, но и коммерческого найма, что неверно.

• Арендой жилья – признаётся сделка, в которой одна сторона непременно является юридическим лицом.

• Коммерческим наймом – называется сделка, проводимая между двумя физическими лицами.

Обе сделки являются разновидностью арендных отношений. Договора, заключаемые с юридическими лицами – подлежат государственной регистрации, во всяком случае, в самом начале, а продление возможно без таковой.

Соглашения между физическими лицами, ни на начальном этапе, ни на последующих, в государственных учреждениях не регистрируются. Соответственно, в случае заключения договора аренды с выкупом между физическими лицами, его не надо регистрировать в государственных органах, но переход права собственности зарегистрировать будет необходимо.

По логике, итоговая стоимость по такой сделке должна включать в себя полную рыночную стоимость квартиры на момент заключения договора и ежемесячную арендную плату на весь период действия соглашения, затем делиться на равные части, которые и будут уплачиваться покупателем через условленные промежутки времени.

При сравнении получается, что стоимость квартиры по договору аренды с выкупом, равна стоимости подобной покупки посредством ипотеки. Разница лишь в одном – договор аренды с выкупом заключается без присутствия третьего лица, которым выступает банк. Правда, такое условие сложно причислить к преимуществам. Выгода здесь только одна – возможность проживать в квартире сразу по заключению договора. Но это условие так же присутствует в ипотеке при покупке жилья на вторичном рынке.

Если очередной платёж просрочен, собственник имеет полное право выселить квартиросъемщика без каких-либо предварительных разбирательств – перспектива, которая явно не привлекательна для стороны, проживающей в квартире. Но самое неприятное, что собственник может не возвращать уже полученные им деньги, поскольку они выплачивались за аренду. Получается, что при детальном рассмотрении Аренда с последующим выкупом квартиры не столь привлекательна, какой казалась до рассмотрения подробностей.

О рисках выше уже упоминалось, при детальном рассмотрении сделки аренды с выкупом, они стали более очевидными для обеих сторон. Поэтому прежде, чем заключать договор, проанализируйте детали, это поможет избежать неприятностей в будущем. Привлеките профильного юриста, его услуги будут необходимы для составления документации, разъяснения правовых возможностей, положительных и отрицательных сторон сделки в данной конкретной ситуации, возможных рисков.

Имеет смысл найти человека, который имеет личный опыт заключения такой сделки и узнать у него о непредвиденных моментах, с которыми, возможно, он встретился в своей ситуации. О нюансах, которые сложно определить при теоретическом прогнозировании.

Особое беспокойство вызывает возможное изменение стоимости квартиры, ни одной стороне не хочется находиться в проигрыше:

• продавцу не хочется продешевить,
• покупатель не желает переплачивать.

Чтобы избежать эксцессов следует учесть в тексте договора условия и саму возможность пересмотра итоговой суммы, их можно прописать в отдельном соглашении, которое будет обязательным приложением к договору. При отсутствии такого соглашения, разбирательство в суде будут невозможно.

Скачать бесплатно:

Договор аренды с последующим выкупом (267)

Договор аренды жилого помещения с последующим правом выкупа (265)

Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец (340)

Договор аренды между физических лиц с правом выкупа (276)