Сегодня возможность
купить квартиру в рассрочку рассматривается многими как неплохая альтернатива ипотеке, ведь в этом случае заключение сделки возможно при отсутствии каких-то четких требований по размеру первоначального взноса, к тому же вы освобождаетесь от обязанности уплаты процентов за пользование банковским кредитом. Но помимо преимуществ, имеет
покупка квартиры в рассрочку и свои минусы. В этой статье поговорим подробнее о всех тонкостях сделки подобного рода.
Покупка квартиры в рассрочку: достоинства и подводные камни сделки
Итак, при покупке квартиры возможными видятся 3 варианта расчета с продавцом: полная оплата при регистрации сделки, ипотека и покупка квартиры в рассрочку. Последний вариант предполагает погашение долга покупателя квартиры перед продавцом частями в течение определенного периода времени. К примеру, при регистрации сделки покупатель оплачивает 25% стоимости квартиры, а оставшиеся 75% отдает в даты, предусмотренные подписанным обоими сторонами графиком погашения долга по сделке в ходе следующего года. Такой график обычно является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры в рассрочку. Что же касается срока погашения долга, то в подавляющем большинстве случаев он составляет не более года, свыше – довольно редко.
Покупка квартиры в рассрочку имеет следующие достоинства:
• Вы не переплачиваете, как в случае с ипотекой, когда обязателен процент за пользование банковским кредитом;
• Вы избавляетесь от различных скрытых комиссий, страховок и иных платежей, которые зачастую навязывают банки;
• Вам не требуется собирать большой комплект документов, как это характерно для ипотеки.
Но есть у сделки подобного рода и свои минусы, а именно:
• Неготовность ряда застройщиков или собственников квартир на заключение сделки продажи квартиры в рассрочку;
• Учитывая довольно короткий срок рассрочки, размер ежемесячных платежей оказывается довольно большим. В связи с данным фактом, желая купить квартиру в рассрочку, следует заранее взвесить свои финансовые возможности дабы в будущем избежать возможных проблем, связанных с несвоевременной оплатой и т.д.
Способы оформления покупки квартиры в рассрочку
Покупка квартиры в рассрочку может быть оформлена 2-мя способами: на основании договора купли-продажи квартиры либо договора долевого участия в строительстве.
Первый вариант требует вашего особого внимания на следующие ключевые позиции:
• В разделе, касающемся предмета сделки, следует максимально полно прописать характеристики реализуемой квартиры;
•
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку должен содержать четко обозначенные условия рассрочки. Это возможно в форме графика внесения платежей, оформляемого отдельным приложением к договору, или отдельного текстового раздела договора. Здесь стоит прописать все важные для обоих сторон условия, которыми можно руководствоваться при возникновении каких-либо форс-мажорных обстоятельств.
Если квартира в рассрочку оформляется на основании договора долевого участия в строительстве, потенциальному покупателю строительной компанией должны быть предоставлены и учредительные документы, и максимально полная информация о возводимом доме.
Имейте в виду, что если процесс строительства дошел до этапа ввода дома в эксплуатацию, застройщик уже не имеют законного основания подписывать договора долевого строительства. В данном случае заключению подлежат уже только предварительные или стандартные договора купли-продажи недвижимости. Договора предварительного характера оформляются в том случае, если на момент их заключения отсутствует возможность
купить квартиру в рассрочку с регистрацией сделки с занесением в единый реестр прав на недвижимое имущество. Но опять же, обратите внимания, что такие договора указывают лишь на намерение купить квартиру в рассрочку, но каких-либо четких правовых последствий не имеют. Поэтому по подобным договорам совершение финансовых операций не приветствуется. Для подстраховки стоит любые расчеты за приобретаемую квартиру производить лишь в ходе подписания фактически регистрируемого договора купли-продажи.
Квартира в рассрочку: когда требуется расчет
Итак, давайте рассмотрим, когда, каким образом и при каких условиях происходит расчет при подписании договоров долевого участия и купли-продажи.
Если речь идет о договоре купли-продажи, то в подавляющем большинстве продавцы квартир в подобных договорах отражают условие, что до момента полного расчета покупатель квартиры не имеет возможности сдачи ее в аренду, осуществления ее перепланировки либо перепродажи.
Кстати, начиная с 2013 года регистрируются не договора купли-продажи, а права собственности на жилой объект. Поэтому и при неуплате платежей по рассрочке, регистрации подлежит жилая площадь с обременением.
Если
покупка квартиры в рассрочку оформляется путем заключения договора долевого участия, то здесь стоит иметь в виду, что договор такой также регистрируется в Росреестре. Право на недвижимость переходит к покупателю после ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта, а также уплаты госпошлины.
Такой договор нужно очень внимательно изучить на предмет прописанных условий оплаты. Так, если в нем предусмотрено, что к сроку передачи квартиры застройщиком покупателю все платежи уже должны быть перечислены, то в случае нарушения данного условия застройщик может не передавать вам квартиру до тех пор, пока вы полностью с ним не рассчитаетесь. Также важно просмотреть раздел, касающийся уплаты различных штрафных санкций в случае просрочки платежей. Этот совет применим и к стандартным договорам купли-продажи квартиры в рассрочку. Всегда лучше подписывать бумаги, тщательно их изучив, а не просто доверяя другой стороне, что может привести к последующим кабальным финансовым ситуациям и судебным разбирательствам.
Застройщикам тоже не легко…
На самом деле проблемы по заключенным договорам долевого строительства могут возникать и у застройщиков. К примеру, в случае банкротства строительной компании покупатели квартир наделены правом требования возврата сумм, ранее внесенных по договорам долевого участия в строительстве. При этом в случае взыскания таких сумм через суд возможны различные штрафные санкции, неустойки, начисление процентов и т.д. Учитывая данный факт, оптимальным вариантом указания срока внесения следующей суммы по договору долевого участия будет его увязка не с четкой календарной датой, а с завершением конкретного строительного этапа.
В этом случае возможно избежать ситуации, когда даже если стройка временно приостановлена по каким-то обстоятельствам, покупатель в связи с приближением даты внесения платежа за квартиру в рассрочку, обязан внести средства. В противном случае при отказе от внесения платежа застройщик будет иметь полное право обратиться в суд и требовать неустойку по образующейся задолженности, несмотря на замороженное строительство.
