В этой статье мы научимся
составлять правильный договор аренды нежилого помещения, для того, чтобы не совершить ошибок, которые понесут за собой довольно серьезные неприятности. Составляя любой официальный документ, необходимо знать все особенности его оформления, так как малейшая помарка или ошибка может стать поводом для того, чтобы он был признан недействительным. Мы постараемся рассмотреть все основные моменты, на которые стоит обратить внимание, как должностным лицам, так и собственникам недвижимости, для того чтобы знать свои права и, в случае чего, защитить их. На основании предоставленных в статье рекомендаций, вы сможете составить документ по всем правилам и согласно всем требованиям, и вам не придется сталкиваться с рядом проблем, к которым приводит ошибочно составленная документация. Рассмотрим все самые важные аспекты, останавливаясь на каждом из них.
Понятие договора аренды.
Для начала необходимо определить само понятия договора аренды, и его основные характеристики. Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое представляться в письменной форме между двумя лицами: арендодателем и арендатором. В этом документе указано, что арендодатель гарантирует предоставление недвижимости арендатору на определенный временной срок при условии внесения оплаты за её использование. Согласно ФЗ №122, все те объекты, перемещение которых не возможно, без нарушения их целостного состояния, являются разновидностями категории недвижимого имущества. Это не только земельные наделы и участки, но и все здания, а также постройки жилого и нежилого характера.
Существует три типа документов, которые оформляются при аренде нежилого помещения, к ним относятся:
• Договор, который должен быть заключен при аренде здания или сооружения;
• Договор, который заключается для аренды предприятия;
• Договор, так называемой, субаренды. Он заключается в том случае, когда недвижимость сдается в аренду с разрешения её собственника;
• Договор, который заключается в том случае, если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение;
• Договор, который предполагает использование объекта недвижимости безвозмездно.
Чаще всего люди сталкиваются с заключением договора первого типа, который предполагает стандартные условия для аренды того или иного объекта. Составляя этот документ, необходимо учитывать те правила, которые прописаны в законодательстве. Какие же акты и нормы должны использоваться при составлении договора об аренде помещения:
• Основы, которые регулируют отношения между арендатором и арендодателем прописаны в главе №34 статьях 606-625, а также 651-655, Гражданского Кодекса Российской Федерации;
• Особенности, которые необходимо учитывать при аренде любого земельного участка, а также условия взятие в аренду недвижимых объектов, представлены в четвертой главе статьи №22 Земельного Кодекса Российской Федерации;
• Информацию о том, какие государственные органы занимаются регистрацией сделок такого рода, а также перечень субъектов, которые могут принимать участие в этих сделках, можно найти в ФЗ, под названием « О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней»;
• Если вы хотите продлить договор аренды недвижимости, после того, как срок его действия закончился и ни один из участников договора не имеет возражений, необходимо обратиться к Постановлению Президиума ВАС РФ от 13-04-2010;
• Для того чтобы ознакомиться с тем как поступить в ситуации, когда договор, заключенный не более, чем на год, а после продленный на неопределенный термин, не зарегистрирован, следует обратиться к Определению ВАС РФ от 09-09-2010.
Помимо вышеперечисленных, существует множество других постановлений и законов, которые регламентируют правоотношения сторон. К ним относятся и определения Высшего Арбитражного Суда России и указы Федеральных Антимонопольных Служб РФ, а также различные нормативные акты. Вы всегда можете прибегнуть к помощи этих постановлений в том случае, если у вас возникают разногласия со второй стороной договора, которые не находят решения в Гражданском или Земельном Кодексе или же в законе, регулирующем процесс государственной регистрации.
Заключая договор аренды недвижимости, многие сталкиваются со следующими проблемами:
• Какие пункты договора следует рассмотреть в первую очередь, а какие из них – вторичны;
• Какие условия необходимо прописать в договоре, для того, чтобы избежать признания его недействительным.
Именно эти два нюанса вызывают максимальное количество проблем при заключении договора и оформлении документов для арендатора и арендодателя.
Законодательная сторона условий договорных документов.
Любой договор аренды помещения включает в себя три основных аспекта, которые должны быть в нём отображены. Это плата за аренду, субъект данного договора и его объект. В зависимости от специфики арендных условий, могут также быть оговорены и дополнительные условия соглашения, такие как период действия договора, обязанность по оплате коммунальных услуг, по обслуживанию помещения и прочие. Это зависит от того, какие дополнения пожелают внести стороны. Остановимся на каждом аспекте договоров аренды.
•
Субъект договора. Одним из самых важных условий договора является предоставление полной информации о его участниках. В данном случае это арендодатель и арендатор недвижимости. Это условие предусматривается статьей №606 ГК. Договор аренды недвижимости непременно должен содержать полные реквизиты и одной и второй стороны. Если в договоре присутствуют не только арендатор и арендодатель, но и третьи лица, это должно быть отмечено в документах.
•
Объект данного договора. В документах должна быть указана полная информация о том объекте, который сдается в аренду, а также необходимо предоставить кадастровый паспорт этого объекта. Объектом в данном случае может быть постройка, жилое или нежилое помещение и любое другое недвижимое имущество. К данным, которые должны быть указаны в документах, относят фактический адрес объекта, его площадь, информацию о человеке, который имеет права собственности и другую идентифицирующую информацию. Подробнее с постановлениями об объекте договора можно ознакомиться в пункте третьем, статьи №607 ГКРФ.
•
Оплата аренды. В любом договоре об аренде недвижимости необходимо указать четкую сумму, которую арендатор обязуется выплачивать арендодателю за определенный период. Выражается эта сумма в рублёвом эквиваленте и устанавливается на основе взаимного соглашения участников договора. Данные правила указаны в первом пункте статьи №654 ГКРФ, где с ними можно детально ознакомиться.
Каждый из субъектов должен иметь на руках копию договора, подтверждённую подписями всех участников сделки. Все обязанности и права сторон указаны и рассмотрены в законодательстве, а если возникает спорная ситуация, то наверняка её аналог уже был разрешен при помощи судебного разбирательства, стоит лишь поискать необходимую информацию.
Если договор аренды помещения не соответствует хотя бы одному из вышеперечисленных условий, он может быть признан недействительным. Это может послужить причиной возникновения ряда проблем, которые будут неприятны как для арендатора, так и для второй стороны договора. Например, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, а тот, в свою очередь, может не выполнять условий недействительного договора, который и стал причиной тому, что съемщик не обязан выплачивать неустойки. Если рассматривать все пункты договора, то, наверное, самым проблемным из них является тот, который описывает объект договора. Именно в этом пункте необходимо учесть все характеристики и особенности недвижимого имущества, которое передается в аренду.
Рассмотрим ещё несколько важных пунктов, которые также могут быть указаны в договоре, при оформлении арендных документов:
• Указание того временного периода, на протяжении которого будет действовать данный договор. Срок договора может быть различным, согласно пункту два статьи №610 ГК, это может быть неопределенный термин, срок до года или более одного года.
• В договоре может быть выделен пункт, который указывает, какие обязательства берет на себя арендатор касательно недвижимости. Зачастую, обязательство по содержанию помещения и поддержанию его состояния берет на себя тот субъект, который берет объект в аренду. При условии того, что это прописано в договоре, арендатор может быть ответственным и за проведение капитального ремонта в помещении. На основе обоюдного согласия, эти обязанности также можно оставить за владельцем помещения или его субарендатором. Главное, чтобы все требования такого рода были прописаны в заверенном договоре, для того, чтобы избежать дальнейших проблем.
• Довольно целесообразным будет ввести в
договор аренды нежилого помещения пункт о его страховании. Зачастую, предприятия, которые арендуют помещения для коммерческой деятельности, используют их либо для продажи товаров, либо для хранения каких-либо ценных вещей. Помимо страхования, можно также оговорить охрану помещения в договоре.
• Для того чтобы права обеих участников договора были защищены, необходимо внести в документы пункт с информацией об их ответственности в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, если не будут соблюдены условия договора, или какая-то из сторон пожелает досрочно остановить аренду, в договоре должен быть пункт, который содержит информацию о том, какие меры в таком случае будут приняты к этому участнику договора. Это может быть штраф, выплата установленной неустойки или способы влияния на субъект, который нарушает договорные условия.
• Для того чтобы избежать лишних конфликтных ситуаций и длительных препирательств, следует обозначить в договоре пункт, который будет четко указывать порядок решения всех спорных ситуаций между участниками сделки.
• В договоре должны быть предписаны варианты действий при возникновении непредвиденных обстоятельств, которые повлекут за собой невозможность дальнейшего соблюдения условий договора. Например, неожиданные поправки в законодательстве, экстренные ситуации или сильное повреждение арендуемого объекта. То, какими будут действия в таких ситуациях, необходимо предусмотреть во время составления договорных обязательств.
Учитывая то, что все объекты недвижимости являются индивидуальными, также как и их арендные условия и пожелания арендаторов, вы можете внести в договор аренды недвижимости любые другие ограничения или требования. Главное условие заключается в том, что все пункты договора должны соответствовать законодательству и положениям договора, а также быть согласованными между участниками. В договоре вы также можете указать и условия правовых отношений касательно тех субъектов, которые каким-либо образом влияют на заключение сделки.
Какие ошибки делают договор недействительным.
Существует еще ряд ситуаций, в которых договор может быть признан незаключенным, помимо тех, которые были рассмотрены выше. Далее рассмотрим такие ситуации подробнее.
Есть определенный стандарт оформления документов, согласно части первой статьи №651ГК, несоответствие которому приводит к потере юридической силы документа. В нем указано, что должен быть представлен единый экземпляр документа и несколько его копий, которые должны быть заверены всеми участниками данной сделки.
В ситуации, когда договор аренды оформляется на срок более одно календарного года, он должен быть зарегистрирован в территориальном подразделении ФС государственной регистрации. В обратном случае, согласно части первой статьи №651ГК, документ недействителен.
Приведем пример тех случаев, когда необходима государственная регистрация:
• Если договор заключается повторно, по истечению срок в один год, то он должен быть зарегистрирован;
• Срок действия договора, который был заключен первого января текущего года и дата окончания которого тридцать первого декабря этого же года, считается годовым, поэтому также нуждается в гос. регистрации. В эти рамки не только те договора, которые были заключены в первые дни года, но в любом другом месяце на аналогичный срок.
• Если срок действия договора составляет одиннадцать месяцев, а после его окончания продлевается, то возникает новая форма правовых отношений, однако необходимости его регистрировать в ФС, нет. Здесь действует другое условие: если вы являетесь физическим лицом, то потребуется оплатить пошлину равную одной тысячи рублей, для юридических лиц она составит пятнадцать тысяч. Во избежание переплат, такой договор кажется максимально выгодным. Если же соглашение составлено для аренды более, чем на год, то он начинает действовать только после того, как будет внесен в Росреестр.
Для того, чтобы зарегистрировать документ, вам понадобится представить к рассмотрению пакет бумаг, который включает в себя:
• Заполненное, соответственно общепринятому образцу, заявление;
• Договор аренды помещения, а также две его заверенные копии. Один документ отправится в Росреестр, оставшиеся два должны быть переданы участникам соглашения;
• Документ, содержащий технические характеристики объекта и обязательно данные о его площади;
• Бумаги, которые подтверждают полномочия и правовой статус обеих сторон договора: как арендатора, так и владельца недвижимости;
• Справка, которая подтверждает факт оплаты государственной пошлины.
• Если один из участников договора имеет право распоряжаться имуществом на основе оперативного управления, необходимо представить подтверждающий документ. Так же поступают и в том случае, если объект находится в хозяйственном ведении у арендодателя. Справка должна подтверждать, что собственник данного имущества не против проводимых с ним операций. Зачастую такие ситуации возникают, когда объектом является казенное предприятие или же унитарное, а собственником являются или муниципальные или государственные органы.
Какие же еще документы необходимы для того, чтобы
заключить правильный договор аренды помещения. Начинать подписывать и составлять договор не стоит до того, как полный пакет документов не будет собран. Часто возникает ситуация, когда в момент заключения договора, оказывается, что арендодатель не имеет права распоряжаться данной собственностью и не может сдавать её в аренду. Для того, чтобы избежать таких непредвиденных вариантов, необходимо заранее убедиться в правах человека, который сдает вам объект. Для этого должны быть предоставлены определенные документы, если не в оригинале, то в формате копий, заверенных нотариусом. Главное – убедиться, что все необходимые бумаги есть. Перечислим документы, которые необходимо собрать перед тем, как приступить к составлению договора.
• Удостоверение личности субъекта договора;
• Доверенности, которые нотариально заверены, и подтверждают полномочия данного субъекта;
• Документ, подтверждающий тот факт, что субъект является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
• Если вы – юридическое лицо, необходимо представить устав своего организации, который заверен нотариально;
• Бумаги, которые подтверждают право арендодателя на сдачу объект: либо письменное заверенное согласие собственника, либо его собственное свидетельство, подтверждающее права собственности на данный объект;
• Документация, которая содержит идентифицирующие характеристики недвижимого имущества, которое передается в аренду.
Учимся составлять правильный договор аренды недвижимости: рассмотрим его структуру, основные части и их особенности.
Каждый договор имеет свою определенную схему, по которой он должен быть составлен. Такая схема позволяет сделать договор простым для понимания, структурированным и логически обоснованным. Соглашение об аренде недвижимости не является исключением и тоже формирует по определенному шаблону. Если составленный договор не отвечает установленному алгоритму формирования, это конечно не может стать причиной для признания его недействительным, но может создать негативное впечатление у всех сторон данного соглашения. Поэтому все же лучше соблюдать установленные требования и, во избежание возникновения спорных ситуаций и непонимания, оформлять документы правильно и четко.
Рассмотрим каждый пункт договора по отдельности.
1. Введение, или, другими словами, вводная часть.
Здесь вы должны указать основную информацию, такую как наименование данного договора, дата, когда он был заключен, а также место, где это произошло. Помимо этого, во вводной части должна присутствовать информация о субъектах соглашения. К субъектам могут относиться как организации или предприятия, которые имеют свой устав и представлены специально направленными должностными лицами, так и физические лица. Физическое лицо может действовать на основе доверенности или же от своего собственного имени, для подтверждения необходим паспорт.
2. Объект данного договора.
Если объект, который должен быть передан в аренду, независимо от того будет это нежилое, жилое, складское или офисное помещение, не подлежит идентификации, то договор в любом случае признается недействительным. Поэтому, данная часть должна быть непременно заполнена и содержать следующую информацию:
• Данные о предназначении помещения: торговое, промышленное, коммунальное, складское или какого-либо другого предназначения;
• Характеристика типа объекта: жилой объект, нежилой, часть жилого или нежилого помещения;
• Инвентарный номер, который присваивается любому объекту недвижимого имущества при выдаче технического паспорта;
• Местонахождения объекта: данные о точном адресе помещения. Если это часть здания, то этаж и размещение на этаже;
• Площадь недвижимого имущества.
Все эти данные должны быть точными и предоставлены в полном объеме.
3. Полномочия участников договора и их подтверждение.
Существует ряд документов, на основании которых субъекты соглашения могут действовать. В этом разделе договора необходимо внести эти документы. Для арендодателя пакет необходимых бумаг включает:
• Свидетельство, подтверждающее факт государственной регистрации недвижимого имущества, о котором идет речь в договоре;
• Данные о номере и серии данного свидетельства;
• Информация о дате выдачи свидетельства и госорганах, которые произвели выдачу.
Тот, кто собирается взять помещение в аренду должен иметь в наличии следующие документы:
• Если это физическое лицо, то необходимо иметь при себе паспорт или документы, удостоверяющие личность;
• Для предпринимателя надо предоставить вписку из ЕГРИП;
• Если арендатор – юридическое лицо, ему необходимо представить копию доверенности, как представителю, наделенному определенными полномочиями. Директору потребуется копия протокола, подтверждающая решение учредительного собрания о том, что он был назначен на эту должность.
4. Часть договора, которая посвящается правилам оплаты аренды.
Когда составляется договор аренды недвижимости, этому вопросу уделяется довольно большое внимание, так как зачастую именно он становится причиной споров. Существует несколько способов начисления оплаты аренды:
• Цена аренды формируется на основе информации о фактическом размере арендуемой недвижимости, то есть в зависимости от количества квадратных метров;
• Арендная плата может начисляться в целом за объект, не зависимо от его площади или других составляющих;
• Иногда формирование стоимости происходит в зависимости от типа и количества помещений, которые передаются во временное пользование. Отдельно рассчитывается стоимость аренды торговых или выставочных залов, складских помещений и вспомогательных комнат.
В договоре также необходимо указать,
каким способом будет производиться оплата арендуемого помещения. Это может быть:
• Оплата за пользование недвижимостью, которая разбивается на определенные периоды. Например, каждую неделю, каждый месяц или каждый квартал арендатор должен будет вносить оговоренную сумму;
• Разовая оплата аренды. В таком случае арендатор выплачивает всю сумма сразу. Чаще всего такая оплата производится в формате предоплаты.
Согласно законодательству, можно воспользоваться и другими вариантами оплаты услуг аренды. Например, арендатор может выполнять ряд определенных услуг вместо материального вознаграждения. Или в счет уплаты аренды может быть выполнен ремонт или реконструкция нежилого помещения.
Договор аренды нежилого помещения также должен содержать информацию о том, В какие сроки должна быть произведена оплата аренды. Это отмечается в отдельной графе, например, срок внесения оплаты аренды – каждое десятое число текущего месяца. Также можно указать, каким способом будет производиться оплата – переводом на расчетный счет или наличными деньгами. Если в договоре нет соответствующего пункта об изменении суммы арендной платы, то она не может быть изменена в течение года. Данное правило прописано в пункте третьем, статьи №614ГК.
Стоимость аренды помещения может быть изменена и в сторону уменьшения её суммы в следующих случаях:
• Арендатор может претендовать на уменьшение арендной платы, если условия доступа к помещению ухудшились с момента заключения договора. Например, в районе арендуемого здания были начаты строительные работы, усложнилась возможность доступа в здание чрез центральный вход или другие непредвиденные ситуации;
• Транспортная развязка изменилась в худшую сторону. Арендатор вправе требовать снижения объема арендной платы, если в связи с дорожными работами, реконструкцией путей сообщения или прочими осложнениями, объект стал труднодоступным.
• Стоимость арендной платы может быть уменьшена в том случае, если уровень видимости объекта значительно снизился. Например, в аренду был взят магазин, с вывеской и рекламными указателями, но после строительства новых объектов или высадки парка, она перестала быть видима для покупателей.
Если одно из этих условий имело место, вы можете обратиться к арендодателю, сообщить об изменившихся обстоятельствах и поговорить о пересмотре арендной платы.
5. Права участников договора, а также их обязанности.
Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование недвижимое имущество согласно установленным срокам и в оговоренном состоянии. Также в договоре участники могут указать, каким образом будет оплачиваться электроэнергия: за счет арендатора, арендодателя или третьих лиц. Также арендодатель обязан заранее предупредить человека, который снимает помещение, если он планирует проведение ремонтных работ на объекте.
Арендатор, в свою очередь, обязуется эксплуатировать недвижимость согласно установленным в договоре условиям и с оговоренной целью. Также он должен своевременно уплачивать арендную стоимость, в сроки, которые прописаны в соглашении. В обязанности человека, который берет в аренду помещение, входит поддержание его технического состояния, а также оплата счетов за коммунальные услуги. Ему запрещается пересдача имущества в пользование третьим лицам, как за материальное вознаграждение, так и безвозмездно, если собственник не дает на это согласия. Арендованное помещение не может быть предметом залога или гарантией для каких-либо обременений.
Ремонтные работы, как текущего, так и капитального характера могут выполняться либо одной, либо другой стороной, в зависимости от того, какие условия были установлены в соглашении.
6. Термин действия договорных документов.
Существует несколько временных периодов, на которые может быть арендный договор:
• Договор, заключенный на срок менее 12 месяцев и не требующий государственной регистрации;
• Договор об аренде объекта сроком более 12 месяцев, который необходимо зарегистрировать;
• Договор, срок которого не определен. Согласно части второй, статьи №610ГК, договор, сроки которого не прописаны при его заключении, признается соглашением на неопределенный срок. Такая форма арендных договоров довольна распространенная, так как указание срока – не является необходимым условием для оформления аренды. Регистрация в таком случае не понадобится.
7. Внесение изменений в договор или разрыв соглашения.
Существует ряд случаев, в которых договор об аренде может быть расторгнут или же его условия изменены. Помимо желания обоих сторон или окончания срока его действия, это бывает при следующих обстоятельствах:
• Непредвиденная ситуация, которая привела к разрушению арендуемого помещения;
• Здание, которое сдается, должно быть подвергнуто сносу на законных основаниях;
• Арендатор или арендодатель прекратил своё существование, как юридическое лицо;
• Смерть индивидуального предпринимателя;
• Аннулирование регистрации участника договора;
• Нарушение условий аренды помещения, которые прописаны в соглашении.
8. Правила возвращения объекта и его передачи.
Это часть соглашения является довольно значимой и ей стоит уделить особое внимание. В этом разделе указывается необходимость сдачи и принятия объекта, которые подтверждаются определенными актами. Необходимо иметь несколько копий этого акта и хранить их вместе с остальными документами по аренде помещения. Также в этом разделе утверждается состояние объекта, в котором оно должно быть передано в пользование арендатору, и факт того, что при возврате помещение также будет соответствовать всем надлежащим требованиям и нормам.
9. Ответственность сторон за невыполнение обязательств.
Для того чтобы составить правильный договор аренды помещения, в этом пункте необходимо указать ряд условий, на основании который стороны будут нести ответственности за нарушение правил договора. Эти условия следующие:
• Арендатор должен неси ответственность за то имущество, которое размещено в помещении, которое он снимает. Он не имеет права предпринимать никаких действий касательно собственности арендодателя;
• Необходимо оговорить условия, на которых будут возмещены убытки в случае, если одна из сторон нарушит соглашение и, тем самым, нанесет ущерб другому участнику договора;
• Необходимо установить, какова будет ответственность арендатора в случае, если арендуемой недвижимости или имуществу арендатора будет нанесен ущерб, который ухудшит её общее состояние. Ухудшение может произойти как вследствие деятельности самого арендатора, так и третьих лиц, которые находятся на территории с его разрешения.
10. Обсуждение дополнительных условий.
Эта часть договора содержит те моменты, которые участники соглашения посчитают важными для своей сделки. Сюда относятся обеспечение охраны помещения, страхование собственности, установка систем пожарной безопасности и прочие индивидуальные нюансы. Также здесь прописывается порядок, в котором будут решаться спорные ситуации между участниками соглашения, если таковые возникнут.
11. Реквизиты сторон и подписи участников договора.
В этой части договора необходимо подробно предоставить всю информацию о себе как арендатору, так и арендодателю. Необходимо внести паспортные данные, данные гос. регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица. Если в договоре участвует организация – необходимо заверить данные печатью. Так же может поступить и ИП.
12. Приложения.
К договору необходимо приложить акт приёма и передачи объекта, а также все дополнительные договора. Эти документы вместе с договором аренды передаются в органы Росреестра, а их копия должна быть в наличии у каждого участника сделки. Такие бумаги могут понадобиться при возникновении спорных ситуаций в правовых отношениях между сторонами договора.
13. Условия прекращения договора, а также его продления.
Если один из участников договора хочет досрочно прекратить сотрудничество, это необходимо делать в определенной последовательности. Если сам договор не содержит конкретного срока, до которого он действителен, то разорвать соглашение можно по желанию одной из сторон. Иначе, сторона, которая желает разорвать договор, должна заранее поставить второго участника соглашения в известность. Принятый срок оповещения – за три месяца до прекращения аренды, но его можно сократить на договорной основе.
Если же договор аренды был составлен на срок, который не превышает двенадцати месяцев, и по его окончанию соглашение не было расторгнуто, то срок его действия считается продленным на неограниченный период. В таком случае нет необходимости регистрировать это соглашение, можно лишь внести данный факт в текст самого договора.
Конечно, когда мы только учимся составлять
правильный договор аренды нежилого помещения, это процедура кажется сложной и непонятной, но для того, чтобы освоить все нюансы и изучить правила, не понадобится много времени.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения (780)
Общий образец договора аренды нежилого помещения скачать (542)
