В статье мы поговорим о том,
как купить квартиру без ипотеки, арендуя жилье. Среди граждан постоянно разделяются мнения касательно выгоды от покупки жилья в кредит или его арендой. Они убеждены, что дешевле снимать жилплощадь, в то время, как другие готовы обратиться в банк и взять на себя многолетнюю ответственность, считая, что это таки выгоднее. Давайте же разберемся, как поступить действительно лучше. Особых усилий прикладывать здесь не придется, достаточно вооружиться калькулятором (а лучше Excell) и вспомнить уроки математики младших классов.
Пример подсчетов будет приведен общий, для данных по одному городу. Для того чтобы рассчитать разницу для иного региона, населенного пункта или поселка, достаточно обзавестись необходимыми данными и подставить их в приведенные формулы. Практически на всей территории страны действует один и тот же принцип формирования ценовой политики на аренду жилплощади в зависимости от цены самой квартиры и ее месторасположения. Для подсчета финансовых потоков, а также стоимости самих денежных знаков был использован калькулятор сайта Сбербанка. В принципе, значения идентичны во многих регионах страны, лишь в некоторых есть небольшие поправки.
Что лучше: аренда жилья или покупка квартиры в кредит.
Исходные данные для расчета следующие. Есть квартира с двумя комнатами, которая расположена в девятиэтажном здании панельного типа. Ее площадь – пятьдесят шесть квадратных метров. Само здание построено не более двадцати лет назад. Ремонт в квартире отсутствует, мебель – практически тоже. Холодильник, газовая плита и стиральная машина – все старого образца.
В риэлтерских агентствах установлена цена на эту квартиру – 2 590 000 рублей. Для проведения расчетов округлим до двух с половиной миллионов цену на квартиру - 2 500 000 руб. Снять эту квартиру можно за семнадцать тысяч рублей в месяц (17 000). В эту сумму входят все коммунальные счета, не учитывая электричество и интернет.
Изначально аренда жилья стоила восемнадцать тысяч, но при заключении сделки владелец согласился уступить тысячу. Также была установлена договоренность, что если арендатор будет выполнять какие-либо ремонтные работы, обновлять мебель и технику, то это будет вычитаться из стоимости месячной аренды.
Учитывая, что независимо от всех улучшений, ремонтов и прочих нюансов, счет за электричество и интернет не будет меняться, отнесем его к статье бюджета семьи, и не будем брать во внимание во время проведения подсчета.
Приобретение жилплощади в кредит.
Используя калькулятор, который любезно представлен на сайте
Сбербанка, проведем подсчет. Вносим значение стоимости жилья, то есть
два с половиной миллиона рублей, первоначальный взнос по ипотеке, который составляет пятнадцать процентов. Проведем подсчет на общих условиях. Далее выберем срок выплаты долга, например, подсчитаем сумму при учете погашения долга на протяжении
десяти лет, и на протяжении
двадцати лет.
Первоначальная выплата (взнос по ипотеке) должна будет составлять
триста семьдесят пять тысяч рублей. После этого, если мы решим оформить ипотеку на десять лет, то выплачивать придется по тридцать восемь тысяч и шестьдесят восемь рублей ежемесячно. Для более длительного срока, то есть двадцати лет, ежемесячная выплата будет равна тридцати восьми тысячам шестисот тридцати пяти рублям.
При таких условиях переплата по ипотеке составит
2 068 228 рублей, если брать кредит на десять лет, а для двадцатилетнего кредита ее размер возрастает до 4 852 432 рубля. Это довольно значимые суммы. Которые просто так переплачивать уже не хочется. Но мы еще не учли и коммунальные платежи. Ведь аренда жилплощади включает в себя практически все коммунальные расходы, а ипотека нет.
По словам владельца жилья, он вносит в счет коммунальных услуг ежемесячно семь с половиной тысяч рублей. Будем учитывать, что мы взяли в пример квартиру, которую человек купил за материнский капитал, взятый в счет детей, которые находятся в подростковом возрасте. Следовательно, он прописан в квартире не один человек, но и дети. Да и в принципе завышать или занижать реальную сумму коммунальных выплат не выгодно для человека – ведь он сам будет платить по счетам из средств, которые арендатор ежемесячно выплачивает.
В общем, для удобства расчета, возьмем сумму коммунальных ежемесячных выплат в размере пяти тысяч, чтобы наверняка избежать возможных накруток со стороны владельца. Даже если это значение занижено, особой роли оно не сыграет в дальнейшем подсчете данных.
Суммируем ежемесячный взнос по ипотеке и коммунальный платеж, и получаем, что десятилетний кредит затребует уже сорок три тысячи шестьдесят два рубля ежемесячных выплат. Что касается двадцатилетнего займа, то он предполагает ежемесячную выплату в тридцать пять тысяч и шестьсот тридцать пять рублей.
Итак, мы видим, что ежемесячные выплаты граждан, которые решили оформить жилье в ипотеку, довольно ощутимы для бюджета среднестатистической семьи. А
переплата по ипотеке сразу вызывает сомнения в необходимости приобретать жилье в долг. Но в то же время, многие люди не видят для себя другого выхода, ведь на то, чтобы купить квартиру без ипотеки у них в принципе не хватает материальных ресурсов. Именно это и становится причиной печальной статистики по увеличению количества ипотечных квартир с каждым годом. А ведь предположить, сможет ли человек выполнять свои обязательства перед банком спустя пять лет, особенно при учете нестабильной обстановке, практически невозможно. Это становится причиной роста количества должников, у людей отбирают жилье за долги, их преследуют коллекторы и они попадают в настоящую долговую яму. Как же поступить и избежать этой кабалы на десятки лет?
Аренда жилплощади.
Многие граждане действуют на основе принципа, что пусть ипотека – это и переплата, и долговые обязательства, но зато средства вкладываются в собственное жилье, владельцем которого являются члены семьи. А вот платить за проживание в чужой собственности – это все равно, что «платить дяде», ведь смысла от этих вложений никаких – жилья то своего все равно не появится. Рассмотрим ситуацию с арендой квартиры.
Допустим, квартиру, которою хотели взять в ипотеку, просто сняли за
семнадцать тысяч ежемесячной арендной платы. Только примем во внимание некоторые нюансы. Во-первых, на руках у человека уже есть сумма первоначального взноса по ипотеке, то есть триста семьдесят пять тысяч. Во-вторых, каждый месяц человек получает ту сумму, которую ему пришлось бы вносить в счет ипотечного кредитования, в зависимости от срока кредита.
Это обязательные условия, ведь мы сравниваем два варианта на одинаковых условиях, ситуация, когда арендовать жилье приходится, потому что нет достаточной суммы на первоначальный взнос или ежемесячный платеж, в учет не берется. Расчет основывается на том, что из суммы ежемесячного платежа будет регулярно вноситься сумма оплаты за аренду квартиры. Но это не значит, что оставшиеся средства мы будем расходовать на личные нужды – нет. Эти суммы следует каждый месяц класть на банковский счет или просто откладывать в удобном для вас месте. Ни при каких обстоятельствах брать деньги из этой суммы нельзя, представляем, что они отданы в банк в счет кредита, откуда их никак вернуть не получится. Эта сумма – накопления на собственную жилплощадь.
Естественно, что понадобиться обновить какие то предметы мебели, интерьера, технику или сделать косметический ремонт, но то же самое понадобилось бы выполнять и в случае покупки жилья в ипотеку. Поэтому все эти покупки пришлось бы оплачивать с дополнительных средств. Так что и в случае аренды жилья мы не тратим остаток от суммы на облагораживание квартиры или обновление техники. Получается, что действуем мы так же, как и в случае покупки квартиры в кредит у банка, разница в том, что отсутствует переплата по ипотеке.
Перейдем к подсчету итоговых сумм. Итак, в январе месяце квартиру взяли в аренду, имея, при этом, на руках триста семьдесят пять тысяч, то есть сумму первого взноса. На протяжении года проживания в съемной квартире мы откладываем разницу между арендной платой и взносом в счет ипотеки, не растрачивая ни копейки из этих средств. Теперь подсчитаем значения в цифрах.
Первый год: (43 062-17 000)*12=312 744, плюс накопления составляют 375 000=687 744, в случае, если в основу берется ипотечный период на десять лет. Если речь идет о двадцатилетнем кредите, то сумма выгоды составит 598 620р.
Второй год: к полученной сумме в первом году прибавляем сумму экономии на ежемесячных платежах, итого для десятилетнего кредита накопления составят уже 1 000 488р., а для двадцатилетнего – 822 240р.
Третий год: снова прибавляем сумму, сэкономленную на ежемесячных взносах, получаем: кредит на 10 лет – накопления 1 313 232р., на 20 лет – 1 045 860р.
Дальнейшие примеры приводить не обязательно – просто действуем по аналогии первых трех лет проживания на съемной квартире, и прибавляем сумму, которую экономим от оплаты жилья за месяц. Продолжите эти расчеты до того момента, пока не дойдете до того количества лет, на которое планировали взять ипотечное кредитование.
Если же считать неохота, то мы подскажем.
Купить квартиру без ипотеки на десять лет можно, арендуя жилье на протяжении семи лет, и планомерно откладывая ВСЕ накопленные выгоды в счет будущего жилья. Если сравнивать кредит на двадцать лет и аренду, то через десять лет проживания в арендованной квартире, вы спокойно приобретете собственную жилплощадь, еще и останется на руках сто тысяч рублей.
Для того чтобы понять, сколько получится сэкономить на оплате банковского процента, достаточно умножить сумму арендной платы на то количества месяцев, которое придется снимать жилье, чтобы накопить на квартиру. Полученное значение отнимаем от той переплаты, которая полагалась по ипотеке. Экономия для тех, кто взял заем на десять лет составит 640 228, а для граждан с двадцатилетним кредитом – 2 812 432р.
Не стоит забывать о том, что помимо экономии, человек не чувствует себя в кабале, не испытывает постоянного страха не успеть совершить платеж или не найти нужной суммы, так как потеряет свою квартиру. Одновременно создается финансовая подушка, которая может стать поддержкой в критической ситуации. В виду нестабильной ситуации в стране никто не может быть уверен в том, что спустя пять лет будет работать на прежнем стабильном месте, сокращения происходят в самых устойчивых компаниях. А если человек живет в ипотечной квартире, то потеря источника дохода чревата для него потерей жилья.
А так гражданин всегда сможет немного
«одолжить» у самого себя, но только до того момента, пока не найдет новый источник финансирования и с условием, что все средства будут возмещены как можно быстрее. Все-таки такая перспектива на самый непредвиденный случай, куда более приятна, чем лишиться крыши над головой из-за потери работы. В случае ипотеки банк заберет жилплощадь, возместив ее стоимость в минимальном объеме, но при этом у граждан останется еще и долг за процентные начисления. И это не говоря о потере тех денежных средств, которые вносились в счет процентов за кредит ранее.
Конечно же, банкам выгодно, чтобы граждане брали у них в долг квартиры и дома. Поэтому они и навязывают мнения, подобные тому, что
купить квартиру без ипотеки – это сложно и дорого, а постоянно жить на съемной жилплощади, как в гостях – неудобно. В своем собственном жилье можно начинать обустраиваться, не надо откладывать ремонтные работы и мириться со старой мебелью. И многие другие убеждения, которые склоняют граждан к тому, что ипотека – наилучший выход обзавестись квартирой.
На самом деле наиболее актуальный ответ на вопрос, как купить квартиру без ипотеки, снимая жилье, кроется в правильном оформлении арендного договора с владельцем. Именно в этом документе необходимо оговорить все важные нюансы, такие как:
• Срок, на протяжении которого владелец обязуется не выселять квартиросъемщика, не предупредив его об этом заранее;
• Фиксированная оплата аренды на протяжении указанного срока, без права на ее изменения со стороны владельца.
К сожалению, практически с каждым месяцем цены на все увеличиваются, плата за коммунальные услуги колеблется. Что может слегка усложнить заключение договора о фиксированной цене.
Кстати, существует еще один способ, который поможет простому гражданину, не являющемуся бизнесменом или профессиональным инвестором, увеличить темпы накопления материальной базы. Достаточно просто накопленную сумму в самом начале дать в пользование банкиру ростовщику, постоянно пополняя ее впредь. Это отличный способ компенсации инфляции, а также роста стоимости объектов недвижимости.
Давайте сравним, какие суммы удастся собрать за определенный период, если не просто хранить деньги дома, а все же оформить депозитный вклад, допустим, под десять процентов в год, с ежегодным продлением, и капитализируя проценты путем добавления накопленной за этот год суммы. В основу расчета берем первый год и сумму первоначального взноса в триста семьдесят пять тысяч.
| Год |
Кредит на десять лет |
Кредит на двадцать лет |
| 1 |
412500*1.1+312744=725244 |
412500*1.1+223620=636120 |
| 2 |
725244*1.1+312744=1110512 |
636120*1.1+223620=923352 |
| 3 |
1110512*1.1+312744=1534308 |
923352*1.1+223620=1239307 |
| 4 |
1534308*1.1+312744=2000482 |
1239307*1.1+223620=1586858 |
| 5 |
2000482*1.1+312744=2513151 |
1586858*1.1+223620=1969164 |
Гражданин, который оформил ипотеку сроков в десять лет, уже в конце пятого года мог приобрести собственное жилье. Если же он будет и дальше снимать квартиру, а депозит оставит в банке, то сумма процентных накоплений составит около двадцати тысяч в месяц. Это полностью покроет оплату аренды жилья.
На седьмом году и тот, кто брал ипотеку на двадцать лет, тоже сможет приобрести жилье. Если же продолжить жить в арендной квартире, то ежемесячная сумма процентных накоплений составит двадцать одну тысячу рублей.
Вывод.
Итак, после проведения всего нескольких несложных подсчетов, мы можем видеть, что совершенно не обязательно загонять себя в долговые обязательства на десятки лет. Главное, настроить себя к тому, что все
накопленные средства – это неприкосновенная сумма, которую нельзя тратить ни при каких обстоятельствах, кроме самых чрезвычайных. Это может быть, например, болезнь или потеря рабочего места.
Намного выгоднее положить средства на депозитный счет, ведь не зря говорят, что деньги должны работать. Да и соблазна взять копеечку, чтобы купить такой желанный новый телефон или зимнюю курточку, будет намного меньше. Ведь снять средства с депозитного счета не так просто, как достать из любимой заначки. Это наилучший вариант,
как купить квартиру без ипотеки, снимая жилье, и при умножая отложенные деньги.
