Как только вы решили покупать квартиру, сразу образовалось много вопросов, на которые до принятия решения вроде бы были ответы, но оказалось, что
порядок покупки квартиры требует к себе больше внимания и конкретные ответы, а не кажущиеся таковыми.
Ставим цель. Отсекаем лишнее
Первым делом конкретизируйте свою цель. Для этого напишите на бумаге несколько пунктов с перечислением того, чего именно вы хотите. Чтобы проще эту задачу решить, задайте себе наводящие вопросы прямо на бумаге – разделите лист пополам по вертикали – слева будут вопросы, справа ответы.
Колонка вопросов:
• В каком районе я хочу жить?
• Жильё должно быть в новом доме (первичное) или в старом (вторичное)?
• Предпочтительный этаж?
• Сколько комнат необходимо?
• Ищу самостоятельно или через риэлтерское агентство?
• Какую могу выделить сумму?
Естественно, это примерные общие вопросы, а не исчерпывающий список, они необходимы для придания направления мысли. Чтобы целиком обозначить для себя
правильный порядок оформления покупки квартиры, ознакомьтесь с предложенным ниже описанием необходимых действий и их последовательности, а первое из них – конкретизация цели.
Когда ответите на вопросы из собственного списка, у вас должна сложиться ясная картина того, чего вы хотите. Допустим такая:
Колонка ответов:
• Приоритетнее район, где живу сейчас.
• Дом должен быть новым, но уже построенным и не старше 5-7 лет.
• Допустимый этаж – с 6 по 12.
• Нужно две комнаты, а также чтобы был балкон или лоджия.
• Ищу в два этапа. 1) самостоятельный поиск – месяц; 2) если не найду, буду смотреть предложения риэлторов.
• Надо уложиться в 3 рубля (символическая сумма взята лишь для примера).
Конкретно поставленная цель позволяет сразу отбрасывать предложения, не соответствующие критериям отбора, что экономит много сил и времени.
Проводим анализ предложений недвижимости
На этом этапе необходимо отыскать предложения, соответствующие критериям цели и выяснить порядок цен. Для удобства и экономии времени, записывайте данные по всем рассмотренным вариантам в специальный список.
Начало переговоров начинаем с осмотра помещения
Порядок покупки квартиры предусматривает осмотр помещения с целью оценки его достоинств и выявления недочётов, способных перерасти в конкретные проблемы в будущем. Только после визуального осмотра логично приступать к обсуждению цены.
Осмотр помогает выявить:
• состояние квартиры (пол, стены, окна),
• техническое оснащение (сантехника, раковина, ванна, горячая вода греется централизованно или газовой колонкой),
• наличие перепланировки помещения, кстати, определить которую неопытному человеку достаточно трудно.
Перепланировка, какая бы она ни была большой или маленькой, должна согласовываться с
Бюро технической инвентаризации (БТИ) и фиксироваться в техническом паспорте. После совершения покупки, уже новый собственник будет ответственен за изменения в помещении. Если обнаружится несогласованная перепланировка, неважно, кто её сделал – нести ответственность придётся текущему собственнику – с сутью проблемы можно ознакомиться в Жилищном Кодексе Российской Федерации в статьях 26-28. Поэтому важно в процессе первоначального осмотра помещения определить подобные недостатки, чтобы не оказаться в неприятном положении.
Чтобы оформление квартиры проходило без эксцессов, а вы уверенно могли заявить о своём видении цены, осмотр лучше совершать со специалистом –
риэлтором, который быстро определит возможные недочеты.
Оценка придомовой инфраструктуры
Несомненно, придомовую инфраструктуру следует увидеть собственными глазами, а не верить рекламным листовкам. Также следует обратить внимание на состояние дома и подъезда:
• состояние лифта,
• содержание подъезда (чистота стен, полов),
• наличие пандуса при входе в подъезд,
• состояние входной двери.
Придомовая инфраструктура увеличивает удобство проживания, а её отсутствие снижает комфортность и может отражаться на стоимости сделки.
Обратите внимание на наличие в шаговой доступности:
• детской площадки,
• парковочного места,
• детского сада,
• школы,
• спортивного комплекса,
• школы искусств,
• магазинов,
• аптеки и т. д.
Ценовое оформление квартиры будет проходить не только с учётом пожеланий продавца, но и ваших доводов, когда перед вами будет находиться список с наличием или отсутствием каких-либо конкретных объектов инфраструктуры, а так же необходимых атрибутов по которым сам дом и подъезд можно считать хорошими. Тогда эту информацию можно использовать в качестве дополнительных рычагов регулирования цены в выгодную вам сторону.
О документах на право собственности
Необходимые документы при покупке квартиры, подтверждающие право владения:
• Зарегистрированное право собственности, подтверждаемое свидетельством.
• Договор приватизации.
• Договор купли-продажи.
• Свидетельство о наследовании.
• Решение суда с подтверждением права собственности продавца.
Если испытываете затруднение в определении достоверности документов, или не имеете на памяти образца их надлежащего внешнего вида и правил оформления, или испытываете какие-либо сомнения, то ни в коем случае не продолжайте ведение переговоров, сошлитесь на плохое самочувствие и переложите разговор на другой день. А тем временем свяжитесь с опытным специалистом и продолжите проведение сделки вместе с ним, так вы обезопасите себя от отношений с мошенниками.
Порядок покупки квартиры включает в себя проверку «чистоты квартиры», к примеру, возможны следующие проблемные ситуации:
• нахождение помещения в обеспечительном залоге;
• квартира находится под ипотекой;
• её запрещено отчуждать по суду;
• за квартирой числятся коммунальные долги.
Если приобрести недвижимость с каким-либо из этих «хвостов», то вместе с переходом права собственности, вы получите в довесок эти чужие для вас обязанности и должны будете их исполнять. Чтобы такого не произошло, проверьте наличие долгов за квартирой в местном Росреестре.
Как избежать появления неизвестных претендентов на квартиру
Также необходимо проверить наличие возможных
«тайных» претендентов на данную жилплощадь. Случается, что после покупки квартиры с добросовестного собственника начинают требовать вернуть собственность якобы законные владельцы, самое неожиданное, что такое действительно возможно. К таким
«потаенным» собственникам, по закону имеющим право проживания в квартире, могут относиться следующие категории граждан:
• родственники бывшего собственника (по отношению к новому хозяину), находящиеся на момент купли-продажи в тюремном заключении,
• близкие люди, несущие службу в вооружённых силах,
• родственники, находящиеся в интернате (дети, пенсионеры, инвалиды),
• члены семьи, временно проживающие за границей.
Помните, что верить на слово всему, что будет рассказывать продавец, конечно, можно, а дружелюбно настроенным быть даже нужно. Но! Покупку квартиры следует производить без учёта эмоций и симпатий. У вас на любой вопрос по данной недвижимости должно быть официальное документальное свидетельство, в котором указывалось бы, что никаких претендентов из родственников продавца на жилплощадь нет, что нет запрета на её отчуждение.
Документы при покупке квартиры должны быть на все случаи, не должно остаться никаких «белых пятен».
После подготовки «исторической» документальной базы по предмету недвижимости, после физического осмотра помещения, установления правомочности продавца, приступаем к оформлению самой сделки.
Составление договора купли-продажи квартиры
Документальное оформление квартиры производится с помощью договора купли-продажи, который необходимо составлять в соответствии с положениями статей 554 и 555 в Гражданском Кодексе Российской Федерации, это касается определения предмета договора по недвижимости.
Образец договора купли-продажи квартиры (правильный):
В договор необходимо вносить адрес недвижимости, её назначение, общую площадь, а также цену. При составлении необходимо соблюдать общепринятые требования, с этой задачей лучше всего справится юрист. Правильность составления договора проверяется в нотариальной конторе. Нотариальное оформление увеличит затраты, но вместе с тем привнесёт в сделку больше безопасности.
Получение свидетельства о праве собственности
Порядок покупки квартиры предусматривает государственную регистрацию готового набора документов в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии. При передаче пакета, каждый документ заносится в перечень, который прикладывается к расписке, выдаваемой покупателю. В ней обязательно указывается дата, после которой документы можно будет забрать вместе с готовым свидетельством на право собственности по данной недвижимости.
Передача денег производится уже после подписания договора. Возможная форма оплаты – наличная и безналичная. Если оплата производится наличными, то продавец должен в письменной форме подтвердить (
выдать расписку), что деньги за недвижимость получил. Оплата наличными лишь в теории выглядит вполне обыденно, на самом деле такой вид расчёта наиболее неудобный с точки зрения безопасности. Поэтому более востребованным вариантом расчёта является безналичный – элементарный перевод денежных средств с банковского счёта покупателя на счёт продавца.
Образец расписки передачи денег за квартиру:
Расписка в получении денег за квартиру образец:
Возможен расчёт с использованием банковской ячейки, это удобно с точки зрения уверенности продавца в надёжности проводимой сделки, поскольку денежные средства вносятся в определённый сторонами срок на этапе деловых переговоров. Банк гарантирует, что до окончания сделки никакие изменения содержимого ячейки не будут производиться, а также, что продавец сможет вскрыть её сразу после подтверждения регистрации сделки в госорганах.
Какой бы способ передачи денег не был выбран, он должен быть прописан отдельным пунктом в договоре, что в отношении банковской ячейки делается обязательно, иначе им нельзя будет воспользоваться.
Правильный порядок оформления покупки квартиры выглядит так, как описан выше, осталось сообщить о двух моментах.
• Во-первых, после завершения всех процедур оформления, самым последним будет непосредственная передача помещения, что называется
«из рук в руки». Этот факт должен быть зафиксирован в акте передачи жилого помещения от продавца к покупателю.
• Во-вторых, следует четко запомнить одно правило – все действия, которые вы намерены производить в процессе совершения, оформления и оплаты сделки купли-продажи, необходимо фиксировать в договоре. И подписание акта приёмки там также прописывается отдельным пунктом. Чтобы учесть разнообразные нюансы, следует заранее знать как возможный, так и необходимый
порядок покупки квартиры, чтобы обезопасить себя и исключить возникновение непредвиденных опасных ситуаций, пользуйтесь услугами специалистов соответствующего профиля.
Скачать документы:
Расписка при продаже квартиры (247)
Договор купли-продажи квартиры 2016-2017 (214)
Задаток при покупке квартиры (образец) (226)
Договор задатка при покупке квартиры (301)
