Вот уже позади вся суета с выбором квартиры. Сколько было предложено, сколько выло просмотрено, ведь это место, где вы, может быть, будете жить всю свою жизнь…
Выбирая квартиру, вы рассматривали все варианты, и предложенные агентствами, и собственниками, но предпочтение отдавали, конечно же собственникам, чтобы не переплачивать агентствам, да и с собственниками легче договориться о конечной стоимости квартиры.
Итак, выбор сделан, но предстоит еще оформление квартиры, а это не просто.
Как проверить квартиру на чистоту сделки при самостоятельной покупке? Что такое «чистота сделки»?
Дело в том, что
недвижимое имущество – это «лакомый кусок» для мошенников. Найти покупателя и на волне его эйфории от приобретения хорошего, а главное недорогого жилья совершить сделку. Мало того взять все заботы по оформлению на себя, то есть покупателю остается только заселиться в новое жилье. Не торопитесь соглашаться на эти, казалось бы, великолепные условия, и благодарить
«добрых самаритян» за их хлопоты. Возможно, под этим кроются некоторые не чистые намерения. Вы расстанетесь со своими деньгами, а взамен получите долгие месяцы судебных процессов.
Самостоятельная покупка квартиры несет в себе ряд преимуществ. Вы сами можете проверить документы на квартиру, не переплачивать посредникам и поторговаться с продавцом.
Самостоятельная покупка квартиры требует от покупателя предельной внимательности.
Как же обезопасить себя от этих проблем?
В проверке квартиры на чистоту сделки есть несколько важных моментов, на которые вы должны обратить свое внимание, дабы не оказаться в затруднительном положении.
• Проверьте документы на квартиру, соответствие адреса в документах с реальным адресом, соответствие планировки квартиры с паспортом квартиры из бюро технической инвентаризации (БТИ), и наконец, соответствие владельца, вписанного в документы на квартиру с человеком, кто представляет интересы продавца.
• Поинтересуйтесь сколько «хозяев» было у этой квартиры – сколько раз она продавалась.
• Просмотрите все счета на оплату коммунальных платежей и налогов на имущество и землю, на которой это имущество расположено, чтобы вместе с квартирой не купить долги прежних хозяев.
Зачем тщательно проверять документы на недвижимость?
Во-первых, вы должны убедиться, что продает вам квартиру законный владелец или лицо, имеющее такое право. Во-вторых, что все лица, имеющие право на эту квартиру согласны на продажу. В-третьих, что предыдущие сделки по продаже данной недвижимости действительны, ведь в противном случае, вы будете в этой же очереди, и не избежать судебных разбирательств. В-четвертых, вы не унаследуете от прежних хозяев долги и вам не придется доказывать налоговым и коммунальным службам, что вы добросовестный покупатель, и долги не ваши.
Не бойтесь показаться недоверчивым, это не паранойя, ведь отдавать вы будете свои деньги. Проверяйте только оригиналы правоустанавливающих документов. Если вам показывают копии, объясняя это какими-либо причинами, пусть это будет для вас сигналом быть предельно внимательным, возможно не все в порядке с документами, и все-таки попросите предоставить оригиналы. В оригиналах не должно быть никаких корректировок, а если они все же имеют место быть, то они должны быть заверены подписями участников сделки и нотариусом. Иногда бывает, что сделку совершили нотариально, но не зарегистрировали в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). То есть в
договоре купли-продажи квартиры указан новый владелец, а в паспорте квартиры прежний, для сделок с недвижимостью необходимо, чтобы все документы были на одно лицо. В договоре о праве собственности вписан владелец квартиры, а в паспорте квартиры из БТИ указаны все бывшие владельцы квартиры, даты перехода недвижимости от одного владельца к другому и основания отчуждения имущества. Если паспортные данные квартиры не совпадают с паспортными данными человека, который продает вам квартиру, попросите предоставить документ, подтверждающий полномочия продавца, то есть доверенность на продажу этой квартиры, заверенную нотариально от владельца.
Внимательно изучите план квартиры и сравните с реальной планировкой, если была произведена
перепланировка, это должно быть зарегистрировано в БТИ. Все не узаконенные изменения в планировке квартиры квалифицируются как административные правонарушения, с последующей ответственностью, прописанной в Административном Кодексе Российской Федерации. В случае если вы видите не совпадения, то попросите продавца привести в порядок документы.
Все это вы можете проверить в режиме онлайн на сайте Росреестра. Но запросить данные может только собственник, выписка из реестра готовится в течение 10 дней.
Проверяя самостоятельно на сайте, вы вдруг обнаружили, что в реестре нет выбранной вами квартиры, не пугайтесь, это значит, что после приватизации эта квартира ни разу не продавалась или не была приватизирована. В случае, если она не продавалась – это положительный знак, ну а если не приватизирована, то задумайтесь, готовы ли вы ждать пока продавцы получат право собственности.
Вы все проверили, и все же перед совершением сделки запросите у продавца выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) или ЕГРП, чтобы быть абсолютно уверенным в том, что ваш выбор не будет в дальнейшем вашей «головной болью».
Это рекомендации по проверке вторичного жилья.
Этот же сервис может предоставить вам информацию о «новострое». Подтверждением о готовности объекта скажет вам наличие кадастрового паспорта.
Какую важную информацию вы можете получить по выписке из госреестра?
Выписка из реестра даст вам точную информацию о спорах, судебных разбирательствах и арестах данной недвижимости.
Если имеются аресты на квартиру, которая вас заинтересовала, то лучше заняться поисками другого объекта, потому что наложенный арест запрещает какие-либо сделки с выбранной квартирой.
Если существуют споры, судебные разбирательства, то, либо попросите показать решение суда в пользу продавца, либо внимательно проверьте сроки данного спора, так как в соответствии с законодательством установлен максимальный срок три года для признания сделок по недвижимости недействительными.
Проверка квартиры на чистоту сделки может выявить еще один настораживающий фактор, частая смена хозяев, возможно здесь речь идет о мошенничестве.
Не стесняйтесь спросить паспорт у человека, продающего квартиру, выпишите все данные о продавце из паспорта. Так вы сможете проверить подлинность документа на сайте Федеральной миграционной службы, где установлены специальные информационные сервисы. Убедитесь в его дееспособности.
Если у владельца имеются несовершеннолетние дети, то должно быть письменное разрешение органов попечительства о выписке детей.
Попросите предъявить вам домовую книгу, там вы сможете увидеть всех людей, прописанных на данной жилплощади, и их права на эту сделку.
Все совершеннолетние собственники данной недвижимости должны письменно дать отказ от права собственности и заверить его нотариально.
Так же нотариально нужно получить согласие супруга/супруги, в случае если владелец состоит в законном браке.
Если квартира была передана продавцу по наследству, то необходимо узнать нет ли сонаследников.
В случае, если интересы продавца представляются по доверенности, заверенной нотариально, то убедитесь, что представитель продавца имеет право получить деньги, подписать договор купли-продажи квартиры, получать и предоставлять все документы, связанные с данной сделкой.
Каков порядок оформления покупки квартиры?
После детальной проверки всех документов на приобретаемую квартиру, для совершения сделки необходимо, чтобы продавец предоставил:
• справки об отсутствия обременения и ареста,
• согласие супруги/супруга,
• разрешение на несовершеннолетних детей,
• решение суда, если был спор в отношении этого имущества,
• отказы от права собственности других владельцев, наследников,
• выписки из реестра,
• в подлиннике предоставил документы, подтверждающие право собственности,
• паспорт на отчуждаемое имущество, выданное БТИ.
Получив все эти документы, вместе с продавцом можете смело отправляться к нотариусу для подписания договора купли-продажи.
И чтобы уж совсем обезопасить квартиру от повторной продажи, сдайте все необходимые документы для регистрации в Госреестре.
Самостоятельная покупка квартиры – дело не простое, хлопотное. Но в итоге вы получаете жилье гарантировано ваше.
