Вот и настал долгожданный момент, когда деньги есть, моральная готовность есть, силы есть на осуществление своей заветной мечты – стать владельцем недвижимости. Пройден долгий путь переездов с места на место, меняя одно арендуемое жильё на другое. Районы хорошо изучены, и вы с лёгкости определили улицу, дом, параметры квартиры, в которой совьёте гнездо, создадите семью, воспитаете детей. Чувствуете себя уверено, принимаете решение обойтись без услуг профильных агентств, специалиста по сделкам с недвижимостью. Важно усвоить - какими бы самостоятельными, подкованными не были, обязательно посоветуйтесь с людьми прошедшими этап самостоятельно покупки квартиры. Сходите на консультацию к адвокату или спросите у знакомого юриста,
как проверить квартиру на чистоту сделки при самостоятельной покупке.
Современная жизнь и так полна всевозможных опасностей, рисков, неприятных ситуаций. Излишне усложнять её ещё и юридическими, правовыми, финансовыми проблемами, а их может случить предостаточно, если пусть этап проверки на самотёк. К примеру, среди самых распространённых:
• законным владельцем может оказаться совсем иное лицо, а не продавец, уполномоченный на сделку человек, уверяющие в обратно;
• могут объявиться совладельцы, претендующие либо на часть собственности, либо на всю;
• выявятся сделки, совершённые незаконно, признанные недействительными, тогда и ваша покупка будет недействительной;
• несмотря на то, что закон защищает нового владельца от уплаты долгов по коммунальным платежам, однако свою непричастность нужно доказать.
Лучше обстоятельно без спешки один раз провести сделку, проверить перепроверить квартиру на чистоту сделки и наслаждаться своей собственностью долгие годы. Постарайтесь на время покупки, изучения документов сконцентрироваться именно на это, а не на ремонте, перепланировке, будущих растениях на подоконниках, шторах, месте, куда поставите аквариум с любимыми рыбками. Отмахиваться под прикрытием, что ничего не понимаете в документах тоже излишняя наивность, как и доверие к противоположной стороне.
Сомневаетесь в советах юриста?
Всё ещё страшно и чувство неуверенность по-прежнему присутствует. Порядок оформления покупки квартиры, вспомогательная информация последовательности действий перед заключением договора содержится в нормативно-правовых базах, на официальных порталах государственных органов. Сделки с недвижимостью регулируются гражданским кодексом российской федерации, рядом подзаконных актов, актами и законодательством органов местного самоуправления. Информация находиться в открытом доступе в интернете в сертифицированных базах данных, официальных порталов органов местного самоуправления.
Подошло время встречи. Стороны собрались. Новичкам всегда трудно определиться с первым шагом. Начните с проверки лица, с которым собираетесь заключить
договор купли-продажи квартиры. Задавайте уточняющие вопросы собственнику квартиры, либо лицу, уполномоченному вести сделку от имени владельца имущества согласно нотариально заверенной доверенностью. В доверенности обязательно указано, наделён ли продавец полномочиями получать деньги или его права ограничиваются ведением сделки, её оформлением и заключением договора. Лицо является собственником, тогда проведите проверку паспорта на подлинность. Сверку данных основного документа можно осуществить прямо на месте при помощи сервиса на портале ФМС России. Продавец ведёт себя странно, даже если это ваше собственное впечатление, убедитесь в его дееспособности. Далее следует осведомиться о семейном положении. В зарегистрированном браке нужно разрешение второго супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально. Кроме супруга, нынешний владелец имущества может оказаться счастливым отцом или матерью несовершеннолетних детей. Запросите у продавца письменное разрешение органов попечительства о выписке детей из квартиры. Родственников, имеющих право собственности и сохраняющих его после завершения сделки, может оказаться больше, чем сказал продавец. Во избежание будущих судебных тяжб, обратитесь к домовой книге, которая расскажет о числе прописанных в рассматриваемом объекте и их права. Наличие третьих лиц подтвердилось, тогда требуйте письменное подтверждение их отказа в праве собственности, оформленное в установленной законом форме. Дело со счастливым наследником следует продолжать, убедившись в отсутствие других счастливых наследников и претендентов на обсуждаемое хозяйство.
Важнейшим этапом является проверка документов на квартиру. Обратите внимание на состояние документов, должное оформление. Полноправный владелец хранит, бережёт их, относится трепетно, почти любя. Никаких повреждений быть не должно. Наличие реквизитов и их соответствие хронологии событий является обязательным атрибутом документа. Любые исправления обязательно имеют заверение подписями участников договора или нотариусом, если документ имеет нотариальное заверение. Ряд документов такие как доверенности, документ о наследовании, подтверждающий право собственности оформляются на специальной бумаге.
Сведения о праве собственности, количестве зарегистрированных жильцов, статус по приватизации содержатся в соответствующих документах, оригиналы которых обязательно должны быть на руках у продавца в момент обсуждения, заключения сделки. Уточните, была ли перепланировка. Даже, если скажут ложь или уйдут от ответа, вся необходимая информация находится в Бюро технической инвентаризации. Помните, принимая решения осуществить самостоятельную покупку квартиры, вы берёте на себя обязательства, ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Так статьёй 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» и статьёй 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» АКРФ предусмотрена ответственность, приравненная к административному правонарушению, за неузаконенные (незарегистрированные)
БТИ перепланировки. Не нужно лениться. Всегда полезно поговорить с соседями, управляющей компанией, диспетчерской службой по коммунальному обслуживанию. Так избежите риск, получить в подарок задолженности по счетам. Выставляемые счета, квитанции – документы.
Сейчас компьютеры есть практически в каждом доме с доступом в сеть. Попросите владельца, его уполномоченное лицо, с которым собираетесь заключить Договор купли-продажи квартиры, зайти на портал Росреестра и запросить выписку из Государственного кадастра недвижимости, Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Добросовестный продавец без тени сомнения выполнит вашу просьбу. Сомнения – сигнал для отказа от сделки, даже если объект очень нравится и кажется, что уже душой прикипели к нему. Эмоции в сторону. Выписку ждать десять рабочих дней.
Стоимость услуги стоит 150 рублей. Вы и так долго ждали. Установленные дни ничего не значат, а решить могут многое. Во-первых, справка содержит сведения о статусе объекта – строящейся, достроенный. На достроенный объект выдаётся кадастровый паспорт. На портале можно ознакомиться с реальными габаритами и планировкой вашего будущего гнёздышка. Проверить информацию о законности сделанных перепланировок. Сервис даёт ответ на вопрос о количестве собственников квартиры, предоставляет сведения и реквизиты выданных документов, устанавливающих право собственности. Реестр уведомляет, что квартира не найдена и никаких сведений о ней нет. В одном случае вердикт выносится подозрительным объектам (цена существенно ниже рыночной, чрезмерно короткие сроки заключения и оформления сделки, нервное поведение продавца, частые, мозолящие глаза объявления и т.д.). В другом, особенно со старыми домами, вполне адекватный, положительный ответ, означающий, что с момента приватизации до настоящего времени с квартирой никаких сделок не проводилось.
Следует проявить бдительность при наличии множества сделок по квартире с малыми сроками между ними, совершенными в почти постоянном отсутствии жильцов. Перед вами может быть свидетельство последовательной нелегальной продажи квартиры, в которой вы замыкающий, попавший под раздачу. В итоге останетесь и без квартиры, и без денег, и может стать невольным соучастником.
Проявите дополнительную педантичность в
проверке квартиры на чистоту сделки, когда имеет место свидетельство о быстрой продажи квартиры вскоре получения прав собственности на неё лицом, не связанным родственными связями с предыдущим хозяином. Одним из вариантов данного вида мошенничества является кровная связь продавца и супругом умершего. Родственник одного из супругов не является роднёй другого.
Итак, основная проверка документов на квартиру пройдена. Теперь самое время детально изучить
выписку из ЕГРП. Пусть владелец ворчит, называет вас дотошным. Оно и к лучшему. Он сам развязал вам руки копнуть глубже. Выписка позволяет получить информацию о всех сделках с квартирой, случившимися разногласиями. Важно обратить внимание на срок давности споров и исход. Результат зафиксирован решением суда. Попросите показать. Требуйте, когда с момента спора прошло менее трёх лет, т.к. максимальный срок, установленный законодательством для признания сделок с недвижимостью недействительными, составляет три года. Приостановите процесс заключения договора купли-продажи квартиры, если другая сторона не может предоставить документы о разрешении споров. Существуют объективные и субъективные причины невозможности дать документы в момент обращения. Лучше договориться с продавцом о следующей встрече, на которую он обязуется предоставить вам весь перечень документов, в т.ч. и оригиналы или нотариально заверенные копии решений суда.
Идём дальше. Продавец любезно предоставил вам все запрошенные документы, справки, выписки, предварительно собранные им по его заявлению, как и предусмотрено законодательством, остаётся выяснить находиться ли квартира в ренте или в залоге. Ответ на данный вопрос так же содержится в документах, выдаваемых продавцу по его заявлению. Может случиться, что уполномоченное лицо не было осведомлено по данному вопросу. Постарайтесь сохранять спокойствие. Простой, короткий разговор по телефону с владельцем, электронное письмо, быстрое сообщение, скорее всего, разрешат ситуацию. Отложить сделку всё-таки нужно до момента подтверждения слов соответствующими официальными бумагами.
Недвижимость по-прежнему остаётся одним из популярных инструментов наживы, поэтому лучше перестраховаться - прибегнуть к установке подлинности собранного пакета юристом.
Возможно, вы станете параноиком на момент самостоятельной покупки квартиры, разозлите продавца, изведёте родственников, юристов допросами и расспросами, сами измучитесь, договор будет заключен после серии встреч, проверок, недель и даже месяцев, бояться, стыдиться этого не стоит. Вы приобретаете свою мечту, вкладываете свои кровно заработанные, собранные, вступаете в новый этап, где вы хозяин своего дома. Начните беречь свою собственность, учитесь управлять ей с самого первого этапа –
проверить квартиру на чистоту сделки. Заняв позицию слабого, нерешительного, стеснительного человека с детской наивностью, рискуете в будущем получить статус сделки незаконной, признанной недействительной. Любая оплошность, недосмотр, малейшее отклонение от буквы закона приводит к многолетним спорам, решаемым путём траты колоссальных средств, времени, сил на доказательство своей правоты в различных инстанциях.
