Порядок получения ипотеки на земельный участок предусматривает сбор внушительного пакета документов и составление соответствующего договора с банком. Такая форма получения займа под залог земли практиковалась в стране еще в конце прошлого века, но мало пользовалась популярностью из-за множества юридических проволочек. Сегодня большинство из них устранено, имеется общий порядок оформления договора, но до сих пор получение ипотеки на земельный участок сопряжено с некоторыми сложностями, о которых мы и поговорим далее.
Определение соответствия земли
Прежде чем подписывать соответствующий договор, банк должен установить ликвидность земли. В оценке его специалисты ориентируются на такие показатели:
• Почвы какой категории находятся на участке.
• Какие и на каком удалении расположены рядом населенные пункты.
• Насколько удалены транспортные коммуникации.
• Насколько развита инфраструктура.
• Разрешено ли на участке ведение личного подсобного хозяйства или строительство.
• Есть ли на участке природный водоем, лесная зона.
• Имеются ли около участка места выброса отходов промышленных предприятий, бытовых отходов и прочее.
• Относится ли участок к охраняемым зонам.
• Расположение в пределах 50-70 км от населенного пункта, в котором расположено отделение банка.
• Наличие подъездной дороги к участку.
• Наличие минимально допустимой площади, которая регулируется различными нормативными актами.
• Имеет ли участок зафиксированные границы.
• Стоит ли на кадастровом учете.
• Не арестован ли участок, не взят ли в залог и т.д.
• Есть ли документы, подтверждающие право собственности на участок.
Проще всего взять ипотеку на земельный участок, расположенный в коттеджном поселке.
Прежде чем покупать землю
Перед тем, как покупать землю, ее надо оценить с точки зрения таких факторов:
1. Уточнить состояние дел на территории, характеристику почвы, безопасность и прочие тонкости. Это могут подсказать соседи.
2. Уточнить в СМИ информацию касательно криминогенной и экологической обстановки в районе.
3. Самостоятельно обследовать территорию.
Что нельзя сдавать в ипотеку?
Прямой запрет содержится в п. 1, 2 ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке». Он говорит, что нельзя взять ипотеку на земельный участок, земли которого:
• принадлежат органам власти, но при этом п.1 ст. 62.1 этого же закона позволяет
получить ипотеку на земельный участок с неразграниченной государственной собственностью для жилищного строительства;
• имеют несоответствующую требованиям площадь.
Пакет документов для оформления ипотеки
Как уже говорилось, порядок получения ипотеки на земельный участок требует собрать целый пакет документов. К ним относятся:
• Свидетельство о госрегистрации права собственности на землю.
• Справка от бюро техинвентаризации, что на участке нет построек.
• Правоустанавливающий документ.
• Оценка независимого эксперта-оценщика.
• Кадастровый план земли, в котором указанны данные об участке.
• Акт о подтверждении собственности на землю.
• Нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу, если участок находится в их совместной собственности.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если совладельцем является несовершеннолетний.
Требования к залогополучателю
Ипотека на земельный участок оформляется только с теми гражданами, которые:
• демонстрирую благоприятную кредитную историю;
• имеют постоянный доход, который достаточен для погашения долга;
• имеют документы о стабильной трудовой занятости;
• зарегистрированы в населенном пункте, в котором открыто отделение банка;
• совершеннолетние граждане не пенсионного возраста;
• являются гражданами Российской Федерации.
Особенности ипотечного договора
Ипотека на земельный участок имеет свои особенности. Среди них:
• Если иное не предусмотрено договором, заемщика может возводить постройки на участке, не уведомляя кредитора.
• Это право появляется у заемщика в том числе после заключения договора.
• Банка имеет право без согласия залогодержателя возводить здания на участках.
• На имеющиеся постройки распространяется право кредиторов, но забрать их они могут только с согласия залогодержателя.
• Невозможно получить ипотеку на земельный участок только на свою его долю, если он находится в долевой собственности. Участок предоставляется целиком, поэтому необходимо письменное согласие других собственников.
• Ипотека на земельный участок предоставляется по максимальным процентным ставкам.
Другие финансовые затраты
Чтобы получить ипотеку на земельный участок заемщик должен оплатить приезд сотрудников банка и независимых оценщиков на участок для его анализа. Также он обязан уплатить комиссионный сбор за открытие кредитного счета. Еще один пункт расходов – оплата услуг нотариуса для заверения ряда бумаг.
Нецелевой кредит
Если участок окажется низкой ликвидности, банк может предложить нецелевой кредит, когда в качестве залога используется объект недвижимости, который находится в собственности залогополучателя. Это позволяет сэкономить на оценке земли и на кредитной ставке.
Процедура оформления
Получение ипотеки на земельный участок начинается с одобрения банком полученного заявления после проверки данных о залогополучателе. После этого должна быть проведена оценка земли, во время которой учитывается характер почв, рельефа, расположение и прочие показатели. Также учитываются возможный доход от земли, расходы на благоустройство и другое.
На основе этих данных оценивается ликвидность участка, формируется процентная ставка.
Нюансы оформления:
• Если не получается оформить на землю целевой кредит, есть возможность оформить потребительский.
• Если участок банку не понравился, кредит можно оформить на другое имущество под нецелевое кредитование.
• Если ипотечный кредит не будет оплачен, собственность реализуется через аукцион или публичные торги.
Сельскохозяйственные земли
До 2004 года ипотека на земельный участок сельскохозяйственного значения запрещалась законом. Теперь то стало возможным, но после окончания периода сельскохозяйственных работ.
В случае с такими землями, они оцениваются, прежде всего, по возможным расходам и доходам от пользования, каменистости почв, состава грунта, урожайности земель.
Таким является
основной порядок получения ипотеки на земельный участок, который надо учитывать при желании составить соответствующий договор.
