Покупка жилого имущества (квартиры) для большинства людей – это осмысленный шаг, требующий оценки не только имеющихся средств, но и возможных рисков.
Ипотечный кредит – шанс быстро решить насущные жилищные трудности, оплатить покупку жилья посильными долями, равномерно распределенными на длительный период. Выгодное вложение и сохранение имеющихся накоплений.
Основные понятия
Прежде чем перейти к вопросам о
рефинансировании ипотеки, давайте определимся с основными понятиями.
Ипотека – это долгосрочный кредит, предоставленный под залог покупаемого недвижимого имущества.
Рефинансирование (перекредитование) – погашение одного кредита за счет другого.
Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита – ликвидация ипотечного кредитного долга в банке за счет кредитного продукта второго банка.
Ставка рефинансирования - инструмент, который диктует ЦБ РФ коммерческим банкам, чтобы устанавливать процентные ставки по кредитам.
Причины для рефинансирования ипотечного кредита
Как правило, ключевой причиной для рефинансирования ипотеки становятся такие основания:
- Выгодные условия другого банка, чем того, в котором ипотека уже оформлена.
Если говорить простыми словами, когда нужно
переоформить кредит под меньший процент. К примеру, изучив условия ипотечных продуктов банков, вы приходите к выводу, что переплачиваете в своем банке. После ряда процедур, банк (с более выгодными условиями) на основании вашего согласия и заявления выкупает ваш долг по кредиту.
- Желание клиента изменить условия кредита (изменение суммы, сроков). Допустим, вы хотите переоформить кредит на более длительный срок, но финансовая организация, выдавшая вам ипотеку, отказала. Вы можете заключить договор с другим банком на нужных вам условиях.
Условия рефинансирования кредита
Рефинансирование (перекредитование) предполагает соблюдение ряда условий, которые клиенту нужно знать: в каких случаях банк может отказать, что банк может потребовать:
- Если заложенное имущество (квартира) относится к вторичному жилью. Для банка малопривлекательны варианты в недостроенном доме, в виде земли или частного строения.
- Если клиент пользуется ипотекой более года. Здесь для банка, который возьмется выкупать кредит, важна статистики платежей, и их положительная история. Неблагоприятная кредитная история, просрочки по платежам вряд ли заинтересуют банк.
- Банки, которые предлагают клиентам ипотечные продукты, имеют ряд требований к приобретаемой недвижимости. Каждый банк имеет свои условия. К примеру, один банк кредитует дома, построенные только с определенного года, а, другой банк – «хрущевки» не рассматривает и т.п. Стоит предусмотрительно узнать эти условия.
- Необходимо пройти ряд проверок на оценку платежеспособности клиента, предоставление портфеля документов для оценки.
С чего начать, и кто разрешит рефинансирование кредита
Потеря клиентов с хорошей кредитной историей большинству банков не нравится. Для банка это означает потери, связанные с приличной суммой, которую клиент мог бы уплатить по процентам.
Вполне возможно, что финансовая организация откажет. Но формально, это нарушение ваших прав, у кредитора нет никаких законных оснований отказывать. Прямолинейные отклонения банком просьбы клиента о
рефинансирование кредита – это прием, направленный на то, чтобы сбить решимость клиента.
*** Здесь важно заметить, что рефинансирование кредита возможно и в том же банке, где ипотека оформлена, но на более выгодных условиях.***
Рефинансирование ипотеки, пошаговая инструкция.
Шаг 1. Письменное уведомление кредитора, у которого имеем заем на ипотечную недвижимость.
Шаг 2. Заявка на рефинансирование кредита в новый банк.
Шаг 3. Какие документы необходимы для рефинансирования кредита? Сбор портфеля документов для нового банка.
Документы для рефинансирования кредита потребуется собирать заново и при этом терпеть очередные траты времени и денег. У каждого банка, выдающего ипотечный кредит, а именно его вы вновь будете брать в новом банке, свой перечень документов.
В большинстве банков требуются для рассмотрения
заявки рефинансирование кредита стандартный портфель документов:
- Заполнение анкеты по специальной форме
- Оригинал и копии паспорта РФ (возможно, еще один документ, подтверждающий личность)
- Трудовая книжка (ксерокопия, с оригинальной подписью и печатью работодателя),
- Ксерокопия трудового договора или справка от работодателя с его печатями и подписями,
- Справка 2НДФЛ и справка о доходах по форме кредитной организации,
- Свидетельства о браке и рождении детей (по наличию),
- Вся текущая документация на кредит в вашем банке (договор, справки о текущем и выплаченном долге, остатке, данные о просрочках и задержках)
- Выписка-оригинал по счету (за последние 12 месяцев) с которого осуществляется погашение задолженности, заверенные первой кредитной организацией.
Все заявки на рефинансирование – это частные случаи и рассмотрение требует времени у банка, обычно до 10 дней.
Портфель документов на недвижимость:
- Справка об экспертной оценке жилья (проведенная у аккредитованной новым банком экспертной организации по оценке недвижимости)
- Заверенное согласие страховой организации ( из списка возможных для данного кредитора)
- Свидетельство о госрегистрации права собственности
- Договор купли-продажи
- Выписка из единого жилищного документа (либо домовой книги)
- Выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав)
- Документы от БТИ
- Оценочный альбом
- Заявление для первого кредитора о досрочном погашении остатка по ипотечному кредиту (ксерокопия)
***Списки документов необходимо уточнять в банке, где будет рефинансироваться ипотечный заем***
***На рефинансирование ипотеки распространяются также субсидии и программы для выплаты займа, если таковые предполагаются, которые нужно подтверждать документально.***
Шаг 4. Подписание нового договора.
Если новый банк принял решение о рефинансировании вашего кредита, то за этим последует приглашение на подписание договора.
Шаг 5. Погашение задолженности перед старым банком.
В результате заявки на
рефинансирование кредита, одобренной новым банком-кредитором , средства на погашение задолженности перед первым кредитором направляются на счет клиента-заемщика. Далее заемщик по заявлению, оплачивая комиссию за перевод, переводит средства на счет первого банка-кредитора.
Сейчас распространена практика, что банк - новый кредитор, сам осуществляет процедуру погашения задолженности перед первичным банком заемщика.
Также большинство банков отказались от излишних комиссий за выдачу кредита, но если она предполагается, ее нужно будет оплачивать.
В процессе подписания договора общая ставка по кредиту рефинансирования увеличиться на период пользования кредитом до следующего по графику платежа. Этот сбор подтвердит исполнение заемщиком своих финансовых обязательств перед первичным банком, а также вступление в полную силу договора нового кредитного договора, передачу закладной.
Шаг 6. Выдача закладной.
Кредит в первом банке погашен, по закону снимается обременение с объекта недвижимости (это регулирует УФСК, кадастровое управление). В финансовую организацию, предоставившую новый кредит по ипотеке необходимо в установленный срок предоставить:
- новое свидетельство, без обременения
- новую выписку из ЕГРП
- новую выписку из единого жилищного документа, либо домовой книги
Далее, в банке происходит процедура подписания ипотечного договора между участниками новых финансовых отношений (банком и заемщиком). Закладная на недвижимость вновь отправляется на регистрацию в Управлении федеральной службы кадастра и картографии для наложения нового залога вторичного кредитора.
В последующем банком устанавливается та ставка по кредиту, которая указана в договоре. В течение 3х месяцев, после подписания договора, потребуется посетить банк для контроля этого момента.
Рефинансирование кредитов в 2017 году. Очевидные плюсы и минусы.
Независимо от того, с какой целью вы задались вопросом рефинансирования:
переоформить кредит на более длительный срок или
переоформить кредит под меньший процент. Вам лучше в процессе сбора информации оценить положительные и отрицательные стороны этого волокитистого мероприятия.
Отрицательные стороны:
Сбор документов, временные затраты и финансовые (оплата госпошлин и комиссий банка, неоплачиваемые отгулы, потраченные на сбор документации);
Старайтесь заранее понять точно, какую выгоду несет вам рефинансирование ипотеки. Пользуйтесь готовым инструментом – калькулятором на сайте банков по расчету. Попробуйте такой прием с калькулятором, будут более наглядные выгоды. К примеру, если вам нужен кредит на 900 тыс. рублей в новом банке, вы потратите на его оформление в итоге 60 тыс, то забиваем 840 тыс. рублей (а не 900), потому, что погашение в первичном банке этой единоразовой суммы, потраченной на оформление нового кредита, также значительно уменьшит ваш первый кредит, теперь оценивайте. Скорее не настолько выгодно, как на первый взгляд.
Выясните, коснется ли рефинансирование ипотеки получения имущественного налогового вычета, т. е государственной помощи, в виде возможности вернуть 13% от стоимости жилья и уплаченных процентов, не более чем с двух миллионов рублей и 1 раз в жизни.
Положительные стороны больше коснуться кредитов, взятых на очень длительный срок, крупной величины, под большую ставку, не предусматривающих возврат имущественного налогового вычета.
Деньги любят счет и людей, которые серьезно к ним относятся. Перекредитование ипотеки, смена первичного банка оправданны, если несут реалистичные, солидные выгоды, проверенные досконально. Копеечные и не просчитанные прибыли могут лишь стать грузом новых финансовых обязательств, часто убыточных в итоге, по сравнению с первым займом. Остерегайтесь красивых банковских уловок, не доверяйте кажущимся перспективам. Здравый смысл и расчет вот, что самое важное в этом деле.
Марина Суворова
