Весьма актуальным для многих людей является вопрос о том, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис и при этом не потерять финансы, а, наоборот, приумножить. Не смотря на то, что экономическая ситуация в стране оставляет желать лучшего, граждане продолжают вести стандартный образ жизни: играть свадьбу, заводить детей, искать прибыльную работу и стараться оборудовать собственный домашний очаг.
Квартирный вопрос – это всегда актуальная сфера бизнеса, ведь практически каждая молодая семья стремиться к приобретению собственного жилья, а многим, наоборот, необходимо продать или обменять жилплощадь на максимально выгодных условиях.
Рынок недвижимости очень капризный, а количество желающий приобрести жилье меняется в зависимости от ряда внешних обстоятельств. Например, даже погодные условия могут сказаться на спросе: когда на улице свирепствует лютый мороз или, наоборот, сильнейшая жара, желающих купить жилплощадь становится намного меньше. Кроме погоды, следует учитывать политическую обстановку в стране, экономические показатели, сезонность и многие другие источники внешнего влияния.
Единственное, что остается неизменным на рынке жилплощади, это желание риелтора заключить сделку на максимально выгодных для него условиях, и стремление продавца осуществить покупку, обмен или продажу жилья, как можно эффективнее для собственных финансов. Во время кризиса продавец получает возможность осуществить продажу по более высокой цене, чем в период экономической стабильности. Но при этом каждый покупатель активно ищет варианты, которые позволят ему сэкономить хотя бы какую-то часть материальных средств.
Стоит ли затевать продажу во время кризиса?
Экономическая нестабильность, кризис и постоянные скачки на валютном рынке становятся причиной неопределенных условий во всех сферах бизнеса. Рынок недвижимость также не является исключением и если еще два года назад имел более ли менее стабильный характер, то начиная с 2014 года, резкие скачки последовали один за другим. Например, к окончанию четырнадцатого года количество желающих обзавестись новой жилплощадью значительно возросло, но уже спустя полгода численность покупателей стала сокращаться. В 2015 году спрос на жилье резко сократился и установился на уровне ниже среднего, который сохраняется по сей день.
Рыночные колебания, падение спроса и уменьшение числа потенциальных покупателей ведет к тому, что снижается стоимость квартиры, и происходит переоценка объектов недвижимости.
К сожалению, точно предсказать, когда наша экономика выйдет из кризиса практически невозможно, поэтому людям приходится адаптироваться к сложившимся условиям и жить по новым ценам и правилам. Даже те граждане, которые находятся в ожидании, и ждут когда стабилизируется обстановка, чтобы совершить крупное приобретение, постепенно сдаются и приступают к поиску объектов уже сейчас.
Сами риелторы тоже находятся в неопределенном состоянии, как и собственники, желающие продать недвижимость. Одни говорят о том, что
продажа жилья в нестабильное время – весьма выгодное предприятие, если процесс правильно организован. Другие склоняются к тому, чтобы отложить сделку до того момента, пока ситуация не нормируется, или хотя бы придержать квартиру на столько, на сколько позволяют обстоятельства. Но, опять-таки, спрогнозировать окончание кризиса не может никто, поэтому многие перестают откладывать продажу, и вынуждены приступать к ней в нынешнее время.
Прежде, чем делать выводы о прибыльности и выгоде операций с квартирами, необходимо проанализировать советы профессионалов, которые в этой области работают на протяжении долгого времени. По их мнению, для того, чтобы найти хорошего покупателя, продавцу жилья нет необходимости ожидать подходящей погоды, экономического роста или политической стабильности. На хорошее предложение всегда найдется желающий, главное, правильно подать и обыграть ситуацию, чтобы заинтересовать потенциального клиента.
Однако, манипулировать рынком недвижимости и потенциальными покупателями может далеко не каждый профессионал, не говоря уже о рядовом продавце, который стремится
быстро продать квартиру в кризис. Поэтому, если продажа не является срочным, первоочередным мероприятием, которое играет большую роль для человека именно сейчас, то спешить не стоит. Лучше подождать несколько лет, понаблюдать за развитием рынка и колебаниями ценовой политики, а после сформировать свое предложение. Конечно, если продать недвижимость нужно спешно, тогда откладывать сделку не удастся. Продавец, который склоняется к тому, чтобы слегка повременить с продажей, может выгодно сдать жилплощадь, получая ежемесячные дополнительные финансовые вливания.
Позволить себе сдавать жилье в аренду может только тот гражданин, который имеет другой вариант для проживания, например, может переехать к родственникам, или имеет квартиру, полученную в наследство.
Но часто складывается ситуация, что жилье у человека одно и позволить себе ожидать окончания кризиса он позволить не может: необходимо как можно быстрее провести все операции с недвижимостью, так как время поджимает. Как же поступить в таком случае, многие граждане просто не знают, и совершают ряд ошибок в процессе продажи объектов.
Профессионалы советуют осторожно относиться к продаже во время нестабильной экономической ситуации и взвешивать все за и против. Для того, чтобы выйти из ситуации, когда жилье необходимо продать в кратчайшие сроки, специалисты советуют использовать альтернативную покупку. Таким образом, продавец квартиры заключает договор о продаже своей недвижимости, и в то же время подписывает контракт на приобретение нового жилья. Таким образом, он получает гарантию того, что не останется на улице после завершения сделки, а получит возможность выбрать жилье из альтернативных вариантов.
Схема альтернативной покупки заключается в том, что во время поиска покупателя на жилую площадь гражданина, параллельно идет поиск продавца, который хочет заключить сделку о продаже недвижимости, подходящей к требованиям продавца.
В нашей стране нестабильная ситуация на рынке недвижимости возникает практически регулярно, поэтому люди, которые давно работают в этой сфере, давно готовы к любым неожиданностям. Достаточно вспомнить 1998 год, когда курс рубля просто обвалился на валютном рынке. Люди, которые продали свои жилые помещения и земельные участки, а деньги не успели вложить в альтернативную покупку, окончательно потеряли возможность купить что-либо на оставшуюся у них сумму денег. За кратчайшие сроки их, казалось бы еще совсем недавно, большой капитал, обесценился и стал ничтожно маленьким.
Следующий кризис потряс рынок жилплощади ровно через десять лет, и так же оставил без достойного жилья многих граждан, а риелторов – без куска хлеба. Следует помнить, что риски присутствуют на любом рынке, и рынок недвижимости не является исключением. Всегда могут произойти события, перемены или скачки, которые приведут к обесцениванию капитала, полученного от продажи жилья, даже если еще месяц назад этот капитал давал возможность приобрести трехкомнатную квартиру в центре. Сегодня его может не хватить и на однокомнатное жилье в спальном районе. К сожалению, обезопасить себя от такой опасности не может ни один участник рыночных отношений.
Именно поэтому многие профессионалы и склоняются к версии об альтернативном приобретении жилья, так как хранить большие суммы довольно рискованно. Можно перевести средства в валюту или ценные бумаги, но надежнее все же приобрести квартиру как можно быстрее после продажи.
Для того, чтобы разбираться в ценовой политике, необходимо также учитывать и тот факт, что стоимость квартиры напрямую связана с ее метражом. Цена одного мера квадратного в малометражной квартире превышает стоимость метра в трехкомнатной просторной студии. Об этом следует помнить, если гражданин решил провести обмен большого жилья на квартиру поменьше.
Советы профессионалов: продавайте обдуманно.
• Часто возникает ситуация, что продавец жилплощади находит покупателя, но при этом еще не имеет альтернативного варианта квартиры, что повышает шансы потерять средства и столкнуться с проблемами поиска жилья. Для того чтобы минимизировать риски, изначально необходимо четко определиться с потенциальным покупателем, закрепив сделку авансовым вложением или выплатой задатка с его стороны.
• После того, как клиент выдаст определенную сумму денег, можно говорить о том, что он уже гарантировано приобретет квартиру, если не произойдет каких-либо форс-мажорных обстоятельств. Поэтому продавцу необходимо подобрать квартиру для проживания, в которую он въедет после завершения операций с продажей. Подписывать договор о продаже следует только после того, как альтернативное жилье найдено, и продавец с уверенностью можете сказать, что въедет в него сразу после продажи прежнего. В противном случае, если альтернатива не найдена, лучше не рисковать, а отменить договоренность с потенциальным покупателем, возвратив при этом ему его материальные средства.
• Для того, чтобы
выгодно продать квартиру в кризис, не стоит ограничиваться услугами только одного агентства недвижимости, прислушиваясь при этом к единственному риэлтору. Помните о пословице: одна голова хорошо, а две лучше. Поэтому, для того, чтобы получить оптимальную картину, лучше обратиться сразу к нескольким агентам, по очереди выслушав их оценку вашей жилплощади, и сформировав общее мнение.
• В наше время можно осуществить продажу недвижимости даже не обращаясь к специалистам. Существует множество различных сайтов и форумах, где граждане публикуют свои советы по проведению операций с недвижимостью, формируют критерии поиска жилья для себя, и устанавливают примерные ценовые рамки. Для того, чтобы удачно осуществить сделку без помощи профессионалов, необходимо тщательно изучить юридическую сторону вопроса, правила составления договоров и ценовую политику рынка.
Формируем цену на продаваемый объект.
Для того, чтобы установить стоимость жилплощади, необходимо заняться мониторингом различных источников, которые пестрят предложениями о продаже квартир и домов. Это могут быть интернет ресурсы: сайты, форумы и тематически чаты о продаже жилья. Есть специальные печатные издания и журналы, которые публикуют объявления о продаже и покупке недвижимости, включая ценовые характеристики. Достаточно подобрать категорию, которая максимально схожа предложением продавца, и оценить динамику и разброс цен.
Выбрав несколько десятков объявлений о продаже характерных объектов недвижимости, допустим, двухкомнатных, крупногабаритных квартир, в домах, построенных по типу сталинки, можно подсчитать, сколько в среднем составляет стоимость одного квадратного метра такого типа жилплощади. На основе этих цифр формируется цена квартиры, которую продавец выставляет на рынок.
Важным элементом, который характеризует квартиру во время продажи и влияет на ее стоимость, является состояние жилплощади. Поэтому прежде чем выставлять объект, следует привести его в порядок, а затраты можно будет добавить к рыночной стоимости жилья. В зависимости от того, когда в последний раз в помещении проводились ремонтные работы, колеблется и сумма затрат.
Необходимо добиться такого состояния, чтобы в то время, когда будут показывать квартиру потенциальным клиентам, ремонт был свежим, помещение чистым и аккуратным. Сильно завышенная цена за счет выполнения ремонтных работ может отпугнуть клиентов, поэтому к вопросу следует подходить разумно, ориентируясь на ценовую политику других продавцов.
По мнению профессионалов, три, максимум четыре года – это самый оптимальный срок для ремонта, после он уже требует обновления. Через пять, семь лет после обновления, обои теряют вид, технологии для покрытия полов устаревают, а моды на интерьер меняется.
Еще один важный совет. При покупке помещения в новом доме, который только сдан в эксплуатацию, квартиры там обычно не имеют ничего, кроме проведенных коммуникаций. В таком случае, продавая такое жилье, не следует начинать ремонтные работы. Для того чтобы сделать отличный ремонт в квартире, которая никогда не подвергалась отделке, придется затратить очень много средств на базовые материалы, услуги рабочих, отделочные материалы.
Такой ремонт может затянуть на сумму, которая окажется больше, чем прибыль, которую продавец рассчитывал получить от ее продажи. Поэтому профессионалы советуют не заниматься оформлением помещений, которые были приобретены в первозданном виде. Пусть покупатель самостоятельно оформит свое жилье по своему собственному вкусу и возможностям.
На ценовую политику при продаже квартиры влияют следующие нюансы:
• На каком этаже расположена жилплощадь и сколько всего этажей в доме, где она находится;
• Какова площадь комнат, кухни, санузла и коридора в продаваемой квартире;
• Какая планировка комнат: раздельная или смежная, раздельно спроектирован душ и туалет или совместно;
• Производство сантехники: импорт или российский производитель;
• Вид с окон квартиры;
• Общее состояние ремонта и квартиры в целом;
• Инфраструктура вокруг дома, где находится квартира: детские площадки, супермаркеты, станции метро и места транспортных остановок, паркинг;
• Престижность района, в котором располагается дом: центральный район, спальный, экологически чистый, район на окраине города или в пригороде;
• Предусмотрен ли балкон в квартире, а в подъезде – лифт.
Самое оптимальное время для проведения операций с недвижимостью.
Как уже было указано в начале материала, сезонные колебания на рынке недвижимости процесс вполне естественный и регулярный, причем это влияние не зависит от экономических, политических или человеческих факторов. В определенное время года продать квартиру намного легче, как и купить, а вот некоторые месяцы можно принять за мертвый сезон.
Профессионалы советуют начинать процессы продажи недвижимости примерно в конце последнего летнего месяца, делая упор на осенний период, который считает периодом роста покупательской активности. Не плохими показателями характерно и весеннее время, начиная с марта и до начала мая.
Летом продажи значительно снижаются, как в новогодние праздники и майские выходные дни. Поэтому если продажа неспешная, то в эти периоды лучше воздержаться от оформления сделки, и подождать роста спроса на жилплощадь.
Если продавец использует альтернативный вариант, то есть продает квартиру при условии наличия другого варианта, который будет приобретен параллельно с заключением сделки о продаже, необходимо учитывать, что рост стоимости на объект продажи провоцирует и поднятие стоимости объекта покупки. Точно также действует схема и в обратном направлении: если жилплощадь, которая продается, падает в цене, то, следовательно, и стоимость альтернативного варианта снизится.
Как быстро и выгодно продать квартиру в кризис: советы экспертов.
• Для того, чтобы заинтересовать большее количество потенциальных покупателей, необходимо привести в порядок состояние самой квартиры, ведь чистая, ухоженная жилплощадь выглядит намного дороже, чем неопрятное жилье. Поэтому, прежде чем показывать квартиру клиентам, следует промыть люстры, оконные стекла, балкон, провести косметические ремонтные работы и организовать достаточное количество света, чтобы объект недвижимости не ассоциировался с подвальным помещением. Первое впечатление у покупателя возникает уже в подъезде, поэтому проверьте состояние лампочек, протрите полы в лифте и на лестничной площадке.
• Хитрость риэлторов заключается в том, чтобы минимизировать количество мебели в комнатах, таким образом, помещение кажется более просторным и объемным;
• Для того, чтобы покупатель мог позиционировать себя владельцем квартиры, ему следует ощутить себя ее хозяином, представить, что она принадлежит ему прямо сейчас. Профессионалы советуют перед демонстрацией жилплощади сделать жилье как можно более безликим: никаких семейных фото, любимых плакатов или детских игрушек быть не должно. Даже, по мнению психологов, безликая атмосфера позволяет покупателю мысленно разместить свои вещи в квартире, представить желаемые перемены и обновления.
• При проведении показов квартиры следует отправить домашних любимцев к родственникам или друзьям. Все люди разные и имеют свои проблемы со здоровьем. Возможно, смотреть квартиру придет мама с маленьким ребенком, который боится собак. Или человек, у которого сильнейшая аллергия на кошачью шерсть.
• Многие начинающие продавцы прибегают к различным уловкам, чтобы квартира казалась уютнее и домашнее, например, готовят кофе, распространяя аромат, или пекут булочки с запахом корицы. На самом деле, это не играет никакой роли, так что можно не озадачивать себя лишний раз;
• Когда клиент приходит на просмотр квартиры, продавец должен подробно рассказать все нюансы и особенности жилища, полно и развернуто ответить на все вопросы и объяснить основные принципы функционирования сантехники, плиты и прочего оборудования. Не следует: во время проведения показа общаться по телефону, выполнять параллельно личные дела, кормить детей или вести переписку в компьютере. Также избегайте чрезмерной похвалы своей жилплощади: описывать надо реальное состояние квартиры, а не рассказывать о том. насколько человеку повезло, что он нашел такое жилье;
• В процессе просмотра квартиры не следует переходить на личные темы в общении с клиентом, допустим, интересуясь, откуда у человека взялись средства на покупку жилья в столь тяжелое время, или не хочет ли он в довесок к квартире приобрести со скидкой диван и пару кресел. Это может вызвать раздражение у покупателя, а также он подумает, что продавец старается продать ему как можно больше товара, чтобы заработать;
• В каждой квартире есть свои нюансы: где-то подтекает кран, заливают соседи, под окнами находится шумное кафе или парковка расположена не совсем удачно, а где-то могут быть проблемы и посерьезней: подъезд без ремонта, отсутствие балкона или плохая транспортная развязка. Любой покупатель обратит внимание на эти особенности, ведь он планирует трату крупной суммы денег и хочет получить максимальный комфорт и удобства за нее. Поэтому продавцу надо изначально продумать, как он будет работать с возражениями. Допустим, парковка расположена в нескольких кварталах, зато человек сможет прогуляться, а к тому же зайти и купить необходимые продукты, ведь по дороге расположен круглосуточный супермаркет;
• Необходимо постоянно контролировать свое поведение, поддерживая баланс разговора между доброжелательным, дружеским, но в то же время деловым тоном. Профессиональный продавец никогда не грубит покупателю, не критикует его вкусы, и не относится к клиенту, делая вывод по его обуви или прическе. Но не следует и слишком расшаркиваться, натягивать улыбку и разговаривать с восторгом. Продавец квартиры представляет делового партнера на данный момент, предлагая покупателю выгодную сделку. Он не просит сделать ему одолжение и купить жилье, просто предлагает товар. Для того чтобы правильно построить беседу с потенциальным клиентом, следует изучить некоторую информацию о том, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис и руководствоваться ею в процессе демонстрации жилплощади.
Каролина Емельянова, специально для gazeta42.ru
