Ваша мечта о покупке собственной квартиры наконец-то близка к осуществлению? В этом случае вас можно поздравить, но впереди еще один немаловажный шаг – выбор непосредственно объекта покупки. И здесь возможно 2 варианта – прибегнуть к услугам риэлтора или, в случае если вы не готовы оплачивать услуги посредника, сделать это самостоятельно, заранее как следует подготовившись и изучив алгоритм покупки квартиры. В этом случае вам будет очень полезна наша статья, рассказывающая о том, что включает в себя
пошаговая инструкция покупки квартиры, какие тонкости стоит учитывать в ходе данного действия и каких моментов стоит избегать.
Оформление покупки квартиры без посредников
Самостоятельное приобретение квартиры без услуг риэлторских агентств позволяет сэкономить немалую сумму денег, которые можно направить на другие, более важные расходы, неизбежные при переезде в новое жилье. Однако, в этом случае стоит учитывать тот факт, что даже
самостоятельная покупка не защищает вас от фактора риска, свойственного рынку недвижимости. Статистика говорит, что лишь 10% из общего количества неудачных сделок с покупкой квартир приходится на те, которые совершаются с привлечением профессионального риэлтора. Но раз уж вы приняли такое решение, давайте рассмотрим, как стоит действовать.
Одним из ключевых моментов порядка оформления квартиры в собственность является подготовительная работа, которая должна предшествовать покупке. Вы уже определились со своими предпочтениями в отношении квартиры? Где она должна быть расположена? На каком этаже, в каком доме? Находясь в процессе поиска, осматривая квартиры, не поленитесь пообщаться с потенциальными соседями, узнать их мнение по поводу дома, в котором живут, прилегающей территории, излишнего шума от частых сборищ молодежи под окнами или наличия ночных заведений. Попробуйте сами ознакомиться с двором, оценив его благоустройство, комфортабельность для взрослых и детей. Обратите внимание на инфраструктуру по соседству: магазины в шаговой доступности, учреждения образования и медицины, парки, спортивные комплексы. Все это играет немалую роль для создания комфортных условий проживания.
Осматривая жилье, обязательно оцените качество имеющихся напольных покрытий, потолок и стены на предмет наличия следов от потеков, если такие имели место. Также на данном этапе знакомства стоит убедиться в том, что в планируемой к приобретению квартире не осуществлялась незаконная перепланировка.
Следующий этап, который входит в
алгоритм покупки квартиры, заключается в извлечении необходимой информации о прописанных в ней жильцах. Это следует сделать в обязательном порядке до заключения сделки. Вы должны быть абсолютно уверены, что квартира не арестована, не находится в залоге у банка, что на нее не будут в последующем претендовать неизвестные вам родственники продавца, вернувшиеся из армии, мест лишения свободы и т.д. Также важна информация о том, как была приобретена данная квартира. К примеру, если она была наследована, стоит уточнить, нет ли других наследников, которые могут оказаться несогласными на реализацию имущества. Здесь стоит помнить и о таком моменте, как завещательный отказ, который закрепляет права 3-его лица на неограниченное временем проживание в конкретной квартире, переходящей по наследству.
Немалое значение имеет факт семейного положения владельца квартиры. Если человек находится в браке, установленным порядком оформления квартиры предусмотрена необходимость получения согласия второго супруга. Также в этом случае необходимо уточнить, не служит ля рассматриваемая квартира предметом разбирательств в судебных инстанциях.
Уточнить следует и срок эксплуатации квартиры собственником. Если он невелик, нужно попробовать выяснить, с чем связано принятое решение о ее продаже. Возможно, что реализуемая квартира довольно часто меняет собственников, а значит, имеет какие-то скрытые дефекты, которые вы не смогли определить при поверхностном осмотре.
Пошаговая инструкция покупки квартиры без риэлтора
Итак, рассмотрим пошагово этапы самостоятельного оформления покупки квартиры. На первом этапе вам потребуется заняться сбором необходимых документов. К числу таковых со стороны продавца относятся:
• Справка, содержащая детальный план дома или квартиры, информацию о метраже и пр. Ее представляют в Бюро технической инвентаризации.
• Выписка из домовой книги, в которой содержится информация о числе зарегистрированных в квартире лиц. Такую выписку можно получить в паспортном отделе жилищной конторы, на обслуживании у которой находится дом.
• Документы, подтверждающие право собственности на объект, а также свидетельствующие о том, каким образом данное право было приобретено, – договор купли-продажи, либо свидетельство о наследовании, либо подтверждение из строительного кооператива о полной выплате пая;
• Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие каких-либо обременений на квартире;
• В случае, если продавец находится в браке, - согласие супруга на сделку;
• В случае, если в квартире зарегистрированы дети, - разрешение органов опеки и попечительства;
• Не лишним будет попросить у продавца справки из психо- и нарко диспансеров, свидетельствующие о том, что он не числится у них на учете;
• Квитанция о перечислении государственной пошлины за совершение регистрационных действий с объектом недвижимости.
Имейте в виду, что все перечисленные документы должны быть в подлинниках. Не помешает также позаботиться о наличии их ксерокопий.
Следующим этапом, который входит в алгоритм покупки квартиры, является непосредственно заключение сделки. При процедуре оформления покупки квартиры все стороны сделки должны обеспечить личное присутствие либо участие представителей, наделенных соответствующим правом доверенностью, выданной у нотариуса. Но все же лучше, чтобы все были лично. У каждого из представителей сторон сделки в обязательном порядке при себе должен иметься паспорт.
Присутствие нотариуса при
заключении сделки покупки квартиры без риэлтора не носит обязательного характера, однако в ряде случаев приветствуется для проверки подлинности представленных документов, а также подтверждения дееспособности сторон сделки.
Порядок оформления квартиры при ее продаже в Россреестре
Подписанный сторонами договор купли-продажи подлежит предоставлению в Росреестр для составления заявления о регистрации сделки при непосредственном участии государственного регистратора. Данный представитель госучреждения после проверки документов, представленных для регистрации сделки, обязан выдать вам на руки расписку в их получении для проведения правовой экспертизы и осуществления регистрационных действий в отношении права собственности на объект сделки, а также указать дату возврата данных документов. К моменту получения новым собственником документов, подтверждающих переход права собственности, бывшие жильцы квартиры, прописанные в ней, должны съехать с жилой площади, параллельно выписавшись из нее.
В дату, указанную в расписке Росреестра, обе стороны, участвующие в сделке реализации квартиры, должны присутствовать в Росреестре с паспортами для получения свидетельств о праве собственности. С этого момента оформление покупки квартиры считается законченным, а право собственности на жилье - перешедшим к новому владельцу. Следует помнить, что необходимо также подписать передаточный акт в отношении объекта недвижимости. Такой акт составляется в ходе последнего осмотра квартиры после того, как с нее съехали старые жильцы, отражает ее текущее состояние и подтверждает отсутствие претензий со стороны нового собственника. В акте можно также отразить факт оплаты и передачи ключей.
На финансовой стороне вопроса стоит остановиться отдельно. Согласно ст. 486 Гражданского кодекса РФ расчеты по сделке могут осуществляться как в ходе ее совершения, так и после регистрации договора. В большинстве случаев расчет осуществляется непосредственно в день подписания договора и сдачи его на регистрацию, но непосредственно в договоре могут быть предусмотрены и иные условия оплаты. Всего существует 3 варианта расчета: наличными, путем перечисления на банковский счет и с использованием банковской ячейки опять же в безналичной форме.
Вариант с наличными наиболее опасен, поэтому в этом случае рекомендуется составлять в обязательном порядке расписку, подтверждающую факт передачи денег. Если речь идет о безналичной оплате, то при совершении банковского перевода желательно присутствие обеих сторон. Наиболее популярной в последнее время является такая разновидность денежного расчета, как применение банковской ячейки, при которой покупатель кладет причитающуюся за сделку сумму в банковскую ячейку непосредственно в присутствии продавца. Последний, в свою очередь, получает право открыть ячейку только после регистрации сделки.
Что необходимо для обеспечения действительности
продажи-покупки квартиры
Покупка квартиры без помощи риэлтора требует соблюдения всех законодательных норм во избежание возможных действий по оспариванию сделки недобросовестной стороной. Поэтому крайне важно запомнить следующие условия, при которых согласно главе 9 Гражданского кодекса РФ сделка признается действительной:
• Убедитесь, что продавец имеет полное право совершать сделку от своего имени, не может ли он в последующем сослаться на то, что находился в алкогольном или наркотическом опьянении, либо действовал так по причине болезни? Для этого необходим сбор вышеперечисленных справок с диспансеров;
• Покупка квартиры без риэлтора должна осуществляться в виде сделки, совершаемой в простой письменной форме, с обязательной регистрацией в Росреестре;
• Должен соблюдаться принцип добровольности сторон. Участники сделки должны действовать осознанно, без какого-либо принуждения со стороны третьих лиц, а заинтересованные лица должны дать добровольное согласие на заключение сделки;
•
Покупка квартиры без помощи риэлтора не должна негативно сказываться на правах третьих лиц либо иметь противоречащий нормам закона характер;
• Документы, служащие основание для совершения сделки и ее регистрации, должны быть подлинными. В договоре купли-продажи квартиры в обязательном порядке должны быть прописаны предмет договора, его цена либо способ ее определения, а также прочие необходимые условия для передачи права собственности.
Запомните, что при несоблюдении вышеперечисленных условий, оформление покупки квартиры может не состояться по причине недействительности договора.
Таков порядок оформления квартиры при условии ее покупки без привлечения риэлтора. Подобная процедура требует внимательного подхода, но гарантирует определенную экономию средств, которые никогда не будут лишними при новоселье.
