Будущий арендодатель должен знать,
как правильно сдать квартиру без посредников. Недостаточно поместить объявление и получить деньги с арендатора. Потребуется кое-что изучить заблаговременно, чтобы не попасть в трудную ситуацию.
Кто имеет право сдавать квартиру
Поставить подпись под договором аренды может только ее собственник. Бывает так, что хозяин квартиры находится вне пределов города или даже страны, а
договор аренды подписывает доверенное лицо, желающее сдать квартиру без посредников. Такая схема будет законной только тогда, когда на руках у такого лица есть надлежащим образом оформленная доверенность.
Арендатор должен убедиться в том, что у арендодателя имеется свидетельство о праве собственности. Другим подтверждение может стать выписка из ЕГРП, но только в том случае, если квартира была куплена до 1998 года, в противном случае проверять придется другие документы.
Какие документы нужны
К тому моменту, когда найдется арендатор, на руках арендодателя уже должен быть заранее подготовленный договор, а также акт приема-передачи жилплощади. Чтобы правильно сдать квартиру, необходимо составить опись имущества. Опись может являться частью договора или быть приложением к нему. Только при наличии описи можно
сдать квартиру без посредников и при этом не потерять имущество. В дальнейшем, когда квартиросъемщики сменятся, вам будет проще доказать, что холодильник уже был в квартире.
Самое главное в сделке – это договор, где содержатся все условия, включая размер арендной платы. Обычно, чтобы
правильно сдать квартиру, достаточно воспользоваться типовой формой договора и внести в нее необходимые правки. В формулировках важно помнить, что договор найма заключается с владельцем физическим лицом, а договор аренды с владельцем – юридическим лицом.
Размер договора может быть разным, так как стороны вольны включать в него любое количество пунктов. Обычный договор состоит из 1-2 страниц, но их может быть и 10 при желании. Не в размере договора дело – главное, чтобы в нем были отражены интересы обеих сторон.
Госрегистрации не подлежит договор найма жилого помещения. Не регистрируется и договор аренды, если его срок меньше года или бессрочный. Регистрируются договора аренды сроком на 4-5 лет в Росреестре.
Как быть с налогами
Теперь вы знаете,
как правильно сдать квартиру без посредников, настало время подумать о налогах. Эта обязанность лежит на арендодателе и не имеет отношения к арендаторам. На случай, если впоследствии конфликт между арендатором и арендодателем потребует разбирательства в судебном порядке, арендодатель должен знать, что неуплата налогов расположит суд против него.
Налог оплачивается один раз в год. Например, если вы весь год сдавали квартиру, то на будущий год в срок до 30 апреля необходимо подать налоговую декларацию и оплатить налог. Физические лица платят 13% от суммы полученного дохода. Если же вы сдаете квартиру как ИП, то размер налога будет ниже.
Выгода от регистрации арендодателя в качестве ИП появляется в том случае, если размер ежемесячной арендной платы составляет не менее 25 тысяч рублей в месяц. А если размер платы более 85 тысяч рублей или сдается сразу несколько квартир, то можно приобрести
специальный патент, тогда налоги еще больше уменьшатся.
Что грозит на незаконную сдачу квартиры
Поскольку договора аренды не регистрируется в Росреестре, налоговая сама по себе не может узнать о факте сдачи квартиры внаем. Однако это обстоятельство не является основанием для освобождения от уплаты налогов. Если вы знаете, как правильно сдать квартиру без посредников, то должны знать также, что сообщить в налоговую о том, что вы сдаете квартиру, может кто угодно: например, соседи.
Невозможно правильно сдать квартиру и не платить налоги. За это полагается штраф в размере до 40% от неуплаченной суммы, после чего нарушитель обязан также оплатить все налоги в полном объеме. Также ответственность может носить и уголовный характер, если сумма задолженности превысит 600 000 рублей за 3 года. Штраф может достигать 300 тысяч рублей, а срок заключения – до 1 года. При первом нарушении обычно нарушитель платит штрафы и неустойки, а вот при повторном случае – заключения избежать уже сложнее.
Тем, кто желает правильно сдать квартиру на срок более 3 месяцев, необходимо по месту пребывания зарегистрировать своих жильцов. Иначе владелец квартиры обязан будет заплатить штраф в размере до 2500 р. При этом оштрафован будет не только арендодатель, но и арендаторы. Жилец обязан подать заявление в местное отделение ФМС, а к нему приложить копии паспорта и договора найма. Сегодня такое заявление можно подать через портал госуслуг.
Кто платит за ЖКХ?
Кто-то в стремлении правильно сдать квартиру предпочитает оплачивать коммунальные услуги самостоятельно, предъявляя потом жильцам сумму к погашению в соответствии с квитанциями об оплате. Иногда арендодатель просто увеличивает сумму арендной платы на размер коммунальных платежей. Но в каждом конкретном случае арендодатель и жильцы вольны договариваться по собственному усмотрению.
Как расторгается договор?
Чтобы правильно сдать квартиру, условия расторжения лучше прописать сразу в договоре. Если в договоре не указаны такие условия, то договор может быть расторгнут в соответствии с основаниями, заложенными в законодательстве.
Когда квартиру снимает физическое лицо, наниматель имеет право расторгнуть договор по собственному желанию, просто уведомив арендатора за 3 месяца. Причем, хозяин квартиры имеет право расторгнуть договор только при нарушении арендатором условий договора.
Точно также и в ситуации, когда арендатор – организация. Договор может быт расторгнут досрочно только при нарушении его условий арендатором. Если арендатор выбывает из квартиры ранее срока регистрации, владелец жилья самостоятельно уведомляет об этом органы ФМС.
Скачать Договор аренды квартиры - образец 2015 года (292)
