Итак, сколько же составит
подоходный налог (НДФЛ) при продаже квартиры в 2017 году – вопрос довольно актуальный, особенно для тех, кто планирует заняться операциями со своей недвижимостью. Еще в прошлом году актуальной налоговой ставкой на продажу жилплощади, которой граждане владеют
не более трех лет, была позиция в тринадцать процентов. При этом, с помощью налоговых вычетов можно было минимизировать стартовую сумму для определения процента, на значение вплоть до одного миллиона рублей. В некоторых случаях средства, с которых исчисляется подоходный налог, сокращаются на ту сумму, которую раньше гражданин затратил на покупку объекта недвижимости. Однако с первого дня текущего года в законодательстве были приняты некоторые изменения.
Эти перемены коснулись различных направлений рынка недвижимости, в том числе и процесса реализации квартир, домов, комнат и других объектов, а именно сформировался новый порядок уплаты подоходного налога с продажи квартир с
01.01.2017. Он распространяется на всех граждан, продающих иные жилые и нежилые площади, поэтому и стал объектом обсуждения во многих кругах. Далее мы рассмотрим три основных вопроса, которые будут затронуты в статье:
• Налогообложение продаж жилой недвижимости;
• Налоги на имущественные базы, которыми гражданин владеет не более трех лет;
• Налоги на продажу жилплощади, которая находится менее 5 лет в собственности.
Предложенная информация касается лишь некоторых категорий населения, а именно, продающих объекты недвижимости, которые не имеют отношения к предпринимательству. К таким объектам можно причислить квартиру, жилой или дачный дом, комнату, земельный участок или его долю в определенной имущественной базе, садовые участки.
Теперь для того чтобы гражданин был освобожден от определенных налоговых выплат, ему необходимо быть собственником жилья на протяжении определенного периода. Так,
НДФЛ при продаже квартиры в 2017 году не придется вносить тем гражданам, которые владеют жилплощадью на протяжении трех и более лет, даже если этот срок и не меньше пятилетнего. Даже если права собственности были оформлены до наступления текущего года, за продажу жилья налог взыматься не будет. Если имущество приобретено в текущем году, следовательно, прошло менее трех лет владения жильем, то придется выплатить установленный налоговым кодексом НДФЛ. Так для всех, кто владеет собственностью более трех лет, даже если она была оформлена до того, как в силу вступили новые правила, налог с продажи квартиры не взымается.
В новом законопроекте изменения касаются только тех случаев, когда граждане имеют права собственности на недвижимость. То есть соглашение о долевом участии или паевых взносах не принимается во внимание. Если такое соглашение было оформлено в прошлом году, а в собственность объект поступил в текущем, то для того, чтобы не вносить налог с продажи квартиры, осуществлять ее следует не ранее, чем через пять лет. Трехлетний термин остается актуальным в следующих ситуациях:
• Близкие члены семьи передали недвижимость путем дарения или наследования. К близким лицам могут быть причислены: супруг, мать или отец, ребенок, брат или сестра, бабушка или дедушка);
• Если имела место приватизация жилплощади;
• Имущество было передано лицу, выплачивающему арендную плату, в обмен на пожизненное содержание и иждивение.
В некоторых ситуациях избавиться от необходимости платить налог можно только после того, как жилье будет находиться не
менее 5 лет в собственности гражданина. Это происходит, когда недвижимость соответствует одному из требований законодательства:
• Продавец оформил жилую площадь в свои владения уже после наступления текущего года;
• Недвижимость была отчуждена в текущем году;
• Жилье было куплено на основании соглашения о покупке и продаже, дарения или наследования от лиц, которые не причисляются к группе близких родственников;
• Покупка произошла на основании долевого участия в строительном процессе.
Если жилплощадь, которая относится хотя бы к одной из перечисленных категорий, находится во владении налогоплательщиков меньше, чем пять лет, им придется
уплатить НДФЛ при продаже квартиры в 2017 году. Для тех, кто является резидентами страны, размер ставки остается тринадцать процентов. В итоге можно говорить о том, что все, кто приобрел жилплощадь с первого числа текущего года, теперь должны будут выплачивать подоходный налог, если решаться на ее продажу раньше, чем спустя пять лет.
Какая же сумма берется для того, чтобы
рассчитать налог с продажи квартиры? Для граждан, которые решили заняться продажей имущества, приобретенного до начала текущего года, но при этом являющегося собственностью меньше, чем три календарных года, существует два варианта, согласно которым они могут подобрать базу налогообложения.
1. Из продажной стоимости, указанной в соглашении об отчуждении, вычитаются налоговые вычеты в размере одного миллиона, но только в том случае, если они полагаются гражданину по закону. Для того чтобы осуществить продажу по данной схеме, необходима декларация с правами на такого рода вычеты. Самостоятельно налоговая служба не будет сокращать подоходный налог.
2. Из продажной стоимости объекта, которая указана в соглашении об отчуждении, вычитаются все расходы на документальную сторону сделки, а так же прочие фактические затраты, которые повело за собой приобретение имущества. Речь идет о стоимости покупки продающей стороной данной квартиры. Подача декларации так же необходима, как и представление всех документальных подтверждений о затратах. Снова-таки, налоговая служба не обязана автоматически сокращать подоходный налог граждан.
Налог с продажи квартиры, которая была куплена после начала этого года, не имеет никакого отношения к ее кадастровой оценке. Чтобы в принципе не платить налог, то есть достигнуть нулевой ставки налогообложения при продаже жилья, понадобиться добиться полного соответствия продажной цены и расходной базы продающего лица. Все факты должны иметь документальное подтверждение.
Все граждане, которые владеют жильем дольше, чем три года, и которые приобрели его еще до начала этого года, могут не выплачивать подоходный налог в случае реализации. При продаже объекта, который был куплен после начала текущего года, а по соглашению об отчуждении его цена превышает
70% кадастровой стоимости, придется действовать немного иначе. Если кадастровая стоимость была рассчитана уже после первого числа того года, когда право владения перешло к покупателю, то есть два варианта для подсчета налоговых баз.
1. Из 70% кадастровой стоимости исчисляются налоговые вычеты, которые могут достигать миллиона рублей;
2. Из 70% кадастровой стоимости квартиры отнимают сумму всех сопутствующих расходов, как документальных, так и фактических.
Если цена реализации недвижимости полностью соответствует 70% кадастровой стоимости, то можно добиться получения нулевой налоговой ставки.
Иногда на продажу приходится выставлять тот объект недвижимости, который был куплен в текущем году и все еще не имеет своей четкой кадастровой оценки. В таком случае, для налогообложения может быть принята сумма, рассчитанная по одному из двух принципов:
1. Налог с продажи квартиры будет исчисляться из продажной стоимости, указанной в соглашении об отчуждении, при учете налоговых вычетов, если таковые положены по закону. При этом необходима декларация, которая будет представлена в налоговые органы.
2. За базу будет принята стоимость жилья по соглашению об отчуждении, с учетом всех затрат, которые повлекла за собой данная операция. Сюда входят документальные расходы, цена жилья, за которую оно было куплено и прочие фактические траты, которые должны быть подтверждены в документальном формате.
При реализации на основе переуступки, сумма для обложения налогом составит фактическую цену переуступки, с учетом документальных расходов и прочих фактических затраты, которые несет налогоплательщик в связи с операцией по переуступке.
Имущественный налог с продажи квартиры.
Никакие
имущественные налоговые вычеты не распространяются на объекты, которые классифицируются, как участвующие в предпринимательстве. Все имущество, которое отчуждает налогоплательщик, попадает под категорию налогового вычета в сумме одного миллиона рублей. Если речь идет о продаже объекта, владельцами которого являются не один, а несколько человек, то и налоговые вычеты будут поделены между ними, согласно их долевому владению. Иногда продажу объекта, который является долевым владением, может осуществить его собственник, согласно приоритетам при покупке. Тогда возможно полномерное использование им налогового вычета.
Итак, отсюда следует, что при реализации долевого имущества действуют следующие правила:
• Миллионный налоговый вычет полагается всем долевым владельцам жилья в том случае, если продажа осуществляется по единому соглашению;
• Чтобы каждому владельцу предоставить право на такую льготу, понадобиться осуществлять реализацию квартиры по отдельным соглашениям.
Согласно законодательству, продавцы квартир, которые осуществляют реализацию в текущем году, и приобрели ее тоже в этот же период, с целью приобретения иной жилплощади, могут использовать свои налоговые вычеты, чтобы покрыть часть оплаты нового жилья. Однако позволено вносить в счет нового объекта сумму, не превышающую двести шестьдесят тысяч рублей, то есть тринадцать процентов. Право на налоговые вычеты дается всего раз, при этом в учет не берется заработная плата и прочие доходы гражданина.
Чтобы
сократить подоходный налог от продажи жилплощади нужно учитывать:
а) Он не может быть предоставлен более одного раза за жизнь;
б) Его можно сократить лишь на двести шестьдесят тысяч в счет приобретения нового жилья;
в) И покупка и реализация объекта должны быть произведены за один налоговый период. В противном случае
подоходный налог (НФДЛ) при продаже квартиры в 2017 году не получится направить в счет приобретения новой квартиры.
